Rincón Solidario

Sobre goteras, jubilados y FONAVI

Estimados amigos: 

Les escribo para realizarles una consulta sobre un problema que me aqueja. Soy propietario de un departamento el cual habito desde hace ya 17 años y, como todo inmueble, por los años ha empezado a tener problemas. En  mi caso particular goteras que afectan al vecino del departamento de abajo quien me reclama por una pronta solución. Mi condición de jubilado no me permite actuar con prontitud, situación que mi vecino no comprende. 

Yo por mi parte he realizado todo lo posible para solucionar este problema, desde cambiar la cañería, cambiar la mochila del baño, cambiar parte de desagüe, usar lo menos posible el agua, etc, etc. pero esto no ha solucionado definitivamente la filtración. 

Para complicar más el caso, en mi propio baño tengo goteras que provienen del departamento superior. Muchas veces he pensado que quizas la filtraciones que sufre mi vecino de arriba podrían afectar a mi vecino de abajo, pero cómo probarlo -dejando de un lado las posibles causas- quiero centrar mi consulta en las amenazas que mi vecino me realiza cada vez que me reclama sobre las filtraciones: denunciarme ante la policía.

Quisiera saber cómo actuar ante una situación de denuncias ya que mi deseo no es causarle molestias a mi vecino pero no estoy en condicione de realizar un cambio de la totalidad de la cañería como él me exige por mi condicion ya mencionada de jubilado.

Lo que más me molesta es la manera en que me exige soluciones porque he realizado todo lo posible dentro de mis limitaciones. 

Bueno, este e-mail se ha vuelto algo largo por ello me despido de ustedes agradeciéndoles las respuestas que brindan y esperando un consejo que me pueda servir. 

PD: los departamentos son del plan FONAVI, no existe consorcio y este tipo de problemas es muy común entre estos inmuebles 

Carlos
(6/7/2007)

Estimado Carlos:

Agradecemos, tanto Pequeñas Noticias como el suscrito, su consulta. Ello nos da la posibilidad de hacer conocer un poco más a la comunidad, las normas que rigen su desenvolvimiento y especialmente el régimen legal consorcial.

Pasemos al tema que nos trae a estudio.

En primer lugar, veo que Ud. está mezclando muchos temas y, como decía una vieja frase, "muchas manos en un plato hacen mucho garabato".

En suma, no vamos a entender nada si no comenzamos por desbrozar el tema.

Y empezaré por hablar mal del FONAVI que, ya sé, me odian irremediablemente. Lamentablemente la construcción edilicia "económica" que hubo emprendido en diversas "campañas" el FONAVI -que recuerdo a todos depende del Estado Nacional- es un dispendio de recursos mal utilizados y fuente delictual en razón de los incumplimientos de deberes de funcionarios públicos de sus directivos.

Pero lamentablemente, nadie los acusa, nadie los investiga y los gananciosos socios "constructores" siguen cometiendo iniquidades.

Porque el construir "barato", no significa "construir mal" y eso es lo que se ha hecho en el FONAVI: se ha construido mal.

Y el FONAVI ha colaborado activamente con esta defraudación al erario público:

a) utilizando el invento de la "adjudicación" del inmueble a los usuarios por muuuuuuuuucho tiempo, en lugar de otorgárseles la escritura de propiedad en forma rápida.

Porque los propietarios del inmueble, si hubiesen tenido la propiedad del mismo rápidamente, podrían haber acusado la RUINA del edificio o, cuanto menos, la existencia de graves vicios constructivos que, inexorablemente, hubiese debido reparar el FONAVI y el CONSTRUCTOR.

Pero bueno, la inacción, la falta de reclamos, la ignorancia del art. 1646 del Código Civil, el FONAVI y sus directivos, etc. etc., todo conspira para traer además de las ruinosas construcciones que todos conocemos del fonavi, los gravísimos problemas que hoy tienen los habitantes de esos edificios y barrios.

y b) porque el mismo FONAVI o no ha controlado lo construido, o si controló lo hizo MAL o por lo menos deficientemente.

Yo jamás he visto una sola demanda de ruina y vicios del FONAVI hacia los constructores de sus edificio. Sí en cambio he visto cómo empresas constructoras se declararon en quiebra y el FONAVI tuvo que hacer intervenir otros constructores para concluir "su" obra).

Como lamentablemente la ruina y los vicios prescriben, en primer lugar recomiendo que, teniendo a mano la documentación necesaria para ver las fechas de construcción, de adjudicación y de escrituración (que su carta no aclara), se consulte a un abogado para dictaminar sobre la prescripción y la posibilidad de reclamar al FONAVI y al Constructor -seguramente hoy quebrado y desaparecido- la justa reparación del perjuicio.

Así que pasemos al segundo gran tema que toca su misiva: la jubilación. Otra frustración más del gran pueblo argentino.

Porque es cierto, la jubilación, aún aumentada por este gobierno, NO ALCANZA para aplicar a cualquier gasto imprevisto u ocasional de importancia.

Lamentablemente, el que NO PUDO ahorrar, como la fábula de "la hormiga y la cigarra", hoy es un desamparado más en nuestra comunidad toda y, más aún, en la comunidad consorcial.

Y esto viene a cuento porque nuestro justo Código Civil de Velez Sarsfield afirma que el que causa un daño, debe repararlo.

Así que, si Ud. causó un daño, lamento comunicarle que, según nuestras normas, debe repararlo íntegramente (origen y consecuencias), sin importar si tiene o no dinero y sí, fijándose en los graves perjuicios (incluso psíquicos) que está causándole a su pobre y sufrido prójimo, a su vecino, que no tiene por qué soportar las penurias que Ud. sufre.

Tercer tema: el consorcio.

Y si Ud. habla de un edificio, y si habla del FONAVI, me pesa decirle que SÍ EXISTE CONSORCIO.

Porque una cosa es si existe o no consorcio y otra diferente es si FUNCIONA O NO. Entonces, en su caso, existe consorcio pero no funciona (cosas distintas entre sí).

Depende de Ud., Carlos, que el consorcio FUNCIONE.

Para eso, le recomiendo lea y estudie el Reglamento consorcial y exija su cumplimiento: se convoque a asamblea para nombrar administrador, se lo designe, y que el administrador que se designe, administre el consorcio que SÍ existe.

Es más, el FONAVI siempre organiza sus "barrios" y edificios bajo el sistema consorcial que regla la Ley 13512. Se lo digo yo, que hube actuado en varios barrios construidos por el FONAVI o por I.V.P.B.A. que es el organismo de la Pcia. de Bs. As. que cumple los mismos fines.

Claro que la existencia de un tercero que administre será un poco más caro que lo que supongo es en la actualidad: porque TODOS los copropietarios deberán pagar expensas comunes.

Pero tenga en cuenta que las "expensas comunes", en realidad son el prorrateo de los gastos que SE TIENEN que realizar: cumplimiento de leyes (por ascensores, por tanques de agua, por frentes de edificios, pago de cargas sociales, mantenimiento y mejora edilicia, limpieza, reparación de caños cañerías, etc. y no se olvide de los honorarios del administrador). 

Como ve, todos gastos que son útiles para TODOS: para los consorcistas, para la comunidad toda y para la ciudad donde TODOS VIVIMOS.

Y ahora, pasemos a otro asunto que trae a colación: el de los caños, que seguramente son la fuente de las filtraciones que alude su misiva.

La primera tarea que le recomiendo hacer es estudiar cuidadosamente el Reglamento de copropiedad y administración del edificio.

Porque en el Reglamento Ud. podrá ver y entender que hay caños "comunes" y caños "propios" (por oposición a comunes). Es decir, caños que son propiedad DEL consorcio y caños cuya propiedad son atribuidos exclusivamente al propietario de cada unidad funcional.

Claro, de lo expuesto precedentemente surge que la reparación de las filtraciones de los caños "comunes" está a cargo del CONSORCIO todo y no del propietario.

A la inversa, los caños "propios" o cuya propiedad se atribuye el propietario de la unidad funcional a la cual sirven, deben ser reparados exclusivamente por su dueño: el propietario de la unidad funcional a la cual sirven (perdón por la redundancia pero lo es al efecto de aclarar el tema).

Y en ese caso, también el propietario de los caños causantes del daño será el que tenga que reparar las consecuencias dañosas provocadas: el cielorraso del piso de abajo, la pintura, los pisos dañados, y cuanto más sea consecuencia inmediata de la filtracion líquida (esta enumeración es meramente ejemplificativa, y no taxativa).

Lo mismo ocurre cuando las filtraciones (y me refiero a un caso donde tuve que intervenir) ocurren porque la constructora del FONAVI no impermeabilizó correctamente la carpeta, colocando la cerámica arriba y directamente del hormigon. Eso también es un vicio de construcción y lo remito a lo que escribí arriba al respecto.

Claro que si el plazo para reclamar la ruina y vicios ya ha vencido, entonces le corresponde AL CONSORCIO hacerse cargo de lo que "se olvidó" de reclamar en tiempo oportuno.

Así que, mi estimado Carlos, si los caños no son suyos, si lo afectado no es suyo, entonces que los repare el dueño: el consorcio que, como ya vimos, SÍ existe aunque no funciona y así su jubilación, seguramente, servirá un poco más para vivir que para gastar en reparaciones.

Pero será su deber exigir ello.

Además, recuerde que el sistema de la vida consorcial, es un sistema de ayuda mutua, recíproca, el célebre  "hoy por mí y mañana por tí", y donde todos los co-propietarios habitan el mismo edificio y dependen unos de otros. Y donde ninguno está legitimado para causar daño a otro. Casi, casi, como en la vida real ¿no?

Esperando haberle dado por lo menos alguna somera idea del tema, lo saluda atentamente, 

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ejb@ejb.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina.

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