Rincón Solidario

Palier privado

Hola: Pertenezco a un edificio que tiene 7 pisos, un solo departamento por piso. El propietario del 6º tomó el palier privado para sí, colocando además una puerta blindada en el ascensor para ingresar a su domicilio. Sé que ésto no es legal por el tema seguridad y algunos vecinos queremos hacerle la denuncia correspondiente ya que se niega a regresar las cosas como corresponden.

La pregunta es: ¿Dónde debemos realizar la denuncia y cuál es la ley que nos ampara?

Desde ya muchísimas gracias

Andrea

(28/6/2007)

Estimada lectora Andrea:

La cuestión ya la desarrollamos en oportunidad de responder una inquietud relativa a palieres privados en el Boletín de PN Nº 297 del miércoles 23 de Agosto de 2006.-

Por lo tanto, la ley aplicable, obviamente, es la de Propiedad Horizontal, Nº 13.512 y en especial su art.2º que enumera de manera no taxativa las partes de un inmueble sometido al régimen de la PH que son consideradas comunes, bajo lo que la doctrina de los autores ha dado en llamar un criterio de esencialidad: esos sectores hacen a la seguridad, sostén y normal funcionamiento del edificio.- 

De no poderse arribar a un acuerdo con el copropietario que tomó la conducta contraria a la norma y al Reglamento de Copropiedad y Administración de su Consorcio, el litigio se deberá dirimir por ante los estrados judiciales (en la ciudad de Buenos Aires es competente la Justicia Nacional de 1era. Instancia en lo Civil de la Capital Federal).-

Sin embargo, es de destacar, a título informativo, que los "palieres privados" pueden ubicarse en una situación intermedia entre las denominadas partes comunes esenciales y las prescindibles del inmueble. Por lo tanto, bien podrían, sin desvirtuar la naturaleza del régimen de propiedad horizontal, dejar de ser comunes, en especial aquellos a los que sólo tiene acceso el propietario de una determinada unidad funcional, sin que el resto pueda transitar libremente por ese lugar y, por ende, no disponible para el uso y goce por el conjunto de los comuneros.-

Eso sí, si se intenta convertir una parte común en privativa se requiere la conformidad de todos los copropietarios por cuánto se trata de la modificación de cláusulas estatutarias del reglamento de copropiedad y administración que hacen al contenido patrimonial de cada uno de los titulares de la propiedad horizontal.-

Según la profesora Lilian Gurfinkel de Wendy, "La ley 13.512 fija una mayoría de dos tercios para la modificación del reglamento, mayoría que es receptada por muchos estatutos de edificios sometidos al régimen de la horizontalidad; sin embargo, no se concibe que por mayoría de votos se modifique la especificación de las partes de propiedad común y de propiedad exclusiva del edificio o la proporción que corresponda a cada piso o departamento con relación al valor del conjunto, de allí que en éstos casos debe regir la regla de la unanimidad" (C.Nac.Civ., Sala D, 13/08/1970, LL 141-647; Sala B, 28/08/1968, JA 1969-I-330) (vgr. Propiedad Horizontal. Análisis Dogmático de la Ley 13.512, pg.105, Lexis Nexis, Bs.As., 2005).-

La modificación, en efecto, no sólo deberá ser del Reglamento sino, además, de los planos del edificio, debiéndose inscribir todo ello en el Registro de la Propiedad Inmueble.-

Evidentemente, este proceso conllevará la modificación, en más o en menos, de los porcentuales para la contribución a los gastos comunes y de la extensión del derecho real de propiedad horizontal de cada uno de los propietarios. También, las partes comunes pasadas a exclusivas abandonarán la guarda del consorcio, quien no deberá, de ahí en adelante, solventar los gastos que demande su mantenimiento y conservación.-

Esperando que lo respondido sea de su utilidad y de la de sus vecinos, la saludo con distinguida consideración.-

Dr. Jorge Resqui Pizarro  

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.

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