Rincón Solidario

Validez de la carta poder

Dr Brailovsky, quería hacerle la siguiente consulta:

El próximo viernes 27 tendremos una asamblea en nuestro edificio. Mi duda surge a raíz de la validez del texto que se presenta al pie del documento que cita a asamblea y de la validez en cuanto al voto que este texto intenta conseguir (esto viene a raíz de que una propietaria de otra unidad funcional  pretende apropiarse del voto de la unidad funcional. El propietario es un insano y actualmente tiene definida como curadora a la tía del insano). Nosotros hablamos con la señora que hoy lo cuida y nos comentó que esta propietaria se había acercado para pedirle que le firmara un papel para votar.

Luego aparece (y por primera vez en ocho años) en el llamado a asamblea el texto que paso a transcribirle.

¿Qué legalidad tiene esto?

¿Quién es el representante legal de consorcio cuando no hay administrador?

Muchísimas gracias por evacuarme esta duda.

Diego

(22/7/2007)

Estimado Diego:

Prosiguiendo con la respuesta anterior y profundizando un poco sobre los "poderes", tema interesante si los hay, le cuento:

Por "apoderar" o "dar poder" entendemos que consiste en una autorización que una persona da a otra para hacer o dar algo en su nombre.

El poder puede ser verbal empero el problema será después: "la prueba".

Así que un "poder" escrito es lo mejor y siempre sirve a sus fines cuando tiene la firma del poderdante.

Claro, el primer problema para los "terceros" que no intervinieron en el acto de "dar poder" y que solo "ven" o "leen" el poder es saber si la firma del poderdante es "original", es "autógrafa", le pertenece o no le pertenece (o si es falsa).

Porque va de suyo que la "extensión" o facultades que el poderdante da al apoderado deben surgir claramente del texto del "poder" y no creo que sea un problema.

Fíjese que en el texto del "poder" que usted mismo transcribe surge claramente las facultades del apoderado: representar al poderdante en la asamblea del consorcio del día y hora que afirma, con voz y voto.

Pues bien, no obstante todo ello, en los poderes que se otorgan para las "asambleas consorciales" existen dos problemas más:

Así, el segundo problema es saber si el poderdante es o no es propietario del inmueble que dice y consecuente con este segundo problema viene el tercero.

Ello puesto que si el inmueble estuviese a nombre de dos o más personas (condóminos del inmueble) ya sean cónyuges, socios en algún negocio inmobiliario o simplemente sucesores del fallecido propietario anterior, éstos deberán "unificar" la "personería" en el poderdante.

Entiéndase por "unificar personería" al acto en el cual todos los condóminos acuerdan entre sí dar la representación de todos a una sola persona: el "personero" o justamente como aquí decimos: el apoderado.

Para la solución de los tres problemas existen las siguientes soluciones que generalmente las menciona el mismo reglamento de copropiedad del consorcio. Léalo.

a) pedir la firma del poderdante certificada por escribano o Banco.

Puede, a veces (si está previsto en el Reglamento consorcial), actuar como certificante el mismo administrador. Empero no se engañe: si el administrador certifica una firma que no es la verdadera le cabrá a él la calidad penal de encubridor del delito de falsificación que tiene una pena prevista de hasta tres años de prisión en el Código Penal de la Nación.

Prosiguiendo con el tema, ya con la certificación de firma, sabemos que la persona que da el poder firma así y la firma es de él.

b) pedir que el apoderado concurra a la asamblea, munido de copia  "autenticada" por notario público, o bien, con el original de la escritura traslativa de dominio (escritura de compra-venta) del inmueble del cual dice ser propietario.

Sería aconsejable para el administrador guardar una copia simple de la escritura con dos efectos:

(i) poder "después" acreditar quién era el propietario que dio el poder.

(ii) llevar actualizado el registro de propietarios.

Y ahora, cumplida esta formalidad, podemos saber y comprobar:

1.- que la persona que da o firma el poder, en principio y salvo delito, es propietario de la unidad funcional que afirma.

2.- Si existen "otros" condóminos que hubiesen debido firmar el poder "unificando personería".

Y si no firmaron el poder "todos" los condóminos del inmueble o falta algún otro requisito de los antedichos, el poder no tendría validez y podrá ser impugnado.

Desde ya, el tema no se agota en estas pocas palabras: se han escrito varios textos doctrinarios. Así que creo que vendrá bien mi consejo consuetudinario: consulte a su abogado de confianza.

Esperando haber sido claro, lo saludo muy atentamente.

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ejb@ejb.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina.

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