Rincón Solidario

Los hidrantes no preveen agua

Les escribo porque necesitaría si por favor me pueden orientar respecto a los pasos que debo seguir frente a un problema que existe en un edificio que administro. 

Luego de solicitar una inspección a un ingeniero en el sistema de protección contra incendio se observó lo siguiente: el sistema como se encuentra planteado no cumple desde el punto de vista constructivo, ni operativo. El sistema analizado no está en estado de operabilidad y constituye un riesgo para cualquier operador que ante una emergencia necesite utilizar un hidrante ya que los mismos no proveen agua.

Mi pregunta es: ¿puede estar un edificio habilitado en estas condiciones?, ¿cómo puede ser que permitan que se vendan unidades estando el edificio en esas condiciones? 

Los propietarios que están habitando están desesperados al encontrarse con ese informe.

¿Qué se puede hacer al respecto? 
¿Qué puedo hacer yo como administradora? 
Desde ya muchas gracias!
Elisa
(16/08/2007)

Estimada lectora:

Paso a responder su inquietud. En primer lugar, se necesitaría saber cuál es la antigüedad del edificio y cuándo finalizó la construcción y obtuvo el final de obra municipal.

Esto es importante saberlo ya que de no haber transcurrido más de 10 años podría ser aplicable el artículo 1646 y 1647 bis del Código Civil que regulan la responsabilidad del constructor por la ruina total o parcial y la responsabilidad por los defectos ocultos.

Como hipótesis mínima estaríamos en presencia de vicios ocultos que deben ser denunciados dentro de los 60 días de su descubrimiento a la empresa constructora para que ésta los subsane.

En ambas hipótesis, -ruina total, parcial o vicios ocultos- si han transcurrido más de 10 años de finalizada la edificación y obtenida, aún cuando fuere en forma irregular, el final de obra no habría posibilidades de reclamo a la empresa constructora y el consorcio debería afrontar las tareas de reacondicionamiento de los vicios que ud. denuncia que son cosas de uso común contempladas en la enumeración no taxativa del art. 2 de la Ley 13.512.

En teoría, si es que al momento de la construcción del edificio estaba en vigencia la reglamentación municipal que exigía el sistema de protección contra incendio, ha existido de parte del municipio omisión en el cumplimiento de sus funciones.

Sus interrogantes a cómo puede ser que el edificio esté habilitado y cómo puede ser que permitan que se vendan unidades estando el edificio en esas condiciones, tienen respuestas que todos conocemos pero no podemos decirlo por escrito.

Ud. como administrador debe intimar, si es que no han caducado los plazos a la empresa constructora, al proyectista y al director de la obra para que reacondicionen a costa de ellos lo irregularmente construido, bajo apercibimiento que si en un determinado plazo no lo ejecutan, lo hará el consorcio, insisto a costa de los responsables siendo de aplicación en este sentido el artículo 505 inc. 2 del C.P.C.

Saluda a Uds. muy cordialmente.

Dr. Juan Antonio Costantino

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El Dr. Juan Antonio Costantino se desempeña como Profesor Titular de la cátedra "Derecho Procesal Civil" de la Facultad de Abogacía de la Universidad Nacional de Mar del Plata, es autor de varios libros de Propiedad Horizontal y de Derecho Procesal Civil y para cualquier consulta se le puede mandar un e-mail a phcostantino@arnet.com.ar

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