Rincón Solidario

¿Es indefinido su mandato?

Buenas tardes,tengo una duda respecto a la vigencia de las funciones del administrador, ¿es indefinido su mandato hasta que alguien se oponga y se reuna el consejo y vote el recambio o tiene un plazo de -por ejemplo- 2 años y al cabo de ese lapso el consejo deberá decidir si continúa o se cambia?

Este problema lo tenemos en nuestro consorcio ya que hace varios años que el administrador ejerce su tarea (y bastante mal) y no sabemos cuál es la vigencia del mandato. Algunos propietarios dicen que el mandato no tiene "vencimiento" y que es hasta que alguien se "queje" y se decida su remoción. ¿Esto es así?

Por otra parte, dentro de las tareas del encargado y dentro del horario en el que mismo se encuentra en la puerta del edificio, ¿es obligatorio para el mismo -o es "recomendable" por sentido común- abrir la puerta del edificio a un propietario que entra o sale del mismo, sobre todo cuando tiene las manos ocupadas?
Muchas gracias 

Ruben

(17/9/2007)

Contesto la primera pregunta. La relación del Administrador con el Consorcio es la de un mandato de origen legal, es decir, que su función y obligaciones surge de la ley y, consecuentemente, el mismo es esencialmente revocable por parte de quien lo confirió, o sea, el Consorcio. Esta relación también surge, en cuanto a sus características específicas, del Reglamento de Copropiedad y Administración. 

Por ello, para dilucidar esta cuestión, corresponde examinar este Reglamento y verificar si algún artículo contiene una previsión específica sobre esto, es decir, si fija una duración determinada para la vigencia de la designación. A renglón seguido habrá que examinar en el Libro de Actas: 

a) si alguna vez la Asamblea legisló sobre esto, y si lo hizo aprobando con la mayoría necesaria; 

b) si en el acta en la que se produjo la designación de este Administrador se le fijó o no un plazo para el ejercicio de su función. 

Sin perjuicio de este examen, a los fines de encarar la difícil tarea de remover al Administrador, habrá que considerar si existe o no causa grave o suficiente para proceder en este sentido y, en su caso, si existen pruebas documentales o de otro tipo que avalen las imputaciones. 

Hay que tener presente que, como causal última y genérica, hasta la pérdida de confianza en el Administrador, en tanto mandatario del Consorcio, ha sido admitida por nuestros Tribunales como suficiente para autorizar la remoción.

Como se verá, la magnitud de esta problema puede exceder los conocimientos de los consorcistas, por lo cual siempre aconsejo actuar con asesoramiento de un abogado especialista. De esta forma, el Consorcio se asegurará de remover en forma correcta al Administrador, evitar consecuencias nefastas y, al mismo tiempo, asegurarse de lograr que el mismo rinda cuentas acabadas de toda la gestión que aún no haya sido aprobada por asamblea y, en su caso, restitura en tiempo y forma no solamente los Libros del Consorcio, sino también la documentación respaldatoria y el dinero que aún permanezca en su poder.

Contesto la segunda pregunta. Hace a la buena fe laboral que el encargado cumpla sus tareas con corrección y buena educación. 

La Ley de Contrato de Trabajo habla de "colaboración y solidaridad". Ni siquiera el tendencioso Convenio Colectivo de Trabajo que su representación sindical ha conseguido ir homologando, lo exime de este principio que surge de la Ley de Contrato de Trabajo. 

Por ello, si el empleado se muestra remiso en cumplir estos gestos elementales, sin servilismos por supuesto y dentro de los límites lógicos, habrá pues que requerir que el Administrador le dé instrucciones precisas en el Libro de Órdenes, lo notifique y vigile el cumplimiento de las mismas y que, por supuesto, ante el incumplimiento lo sancione.

Con lo respondido le envío un saludo cordial.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Es coordinador de la Comisión de Consorcios por Pequeñas Noticias que funciona en el CGPC Nº 7 y docente de Instituto de Capacitación Inmobiliario de la Cámara Inmobiliaria Argentina.  Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar  o al teléfono (15)4169-4574.

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