El acta se redactó con posteridad

A quien corresponda:

Necesito pedirles ayuda por el siguiente problema que tengo en el edificio. Hace poco se hicieron arreglos de plomería en mi departamento por filtraciones que tenía el departamento del piso de abajo. 

Se efectuó una reunión de asamblea para definir criterios sobre qué gastos de reparación se hace cargo el consorcio y cada propietario.

El tema es que uno de los vecinos redactó el acta, colocando algo que no se resolvió en la asamblea, y en la misma se dice que yo me tengo que hacer cargo de unos gastos por una diferencia. 

El acta fue firmada por los vecinos presentes en la asamblea incluso yo, pero se redactó con posterioridad. Mi pregunta es, esta diferencia que me quieren cobrar (que no fue resuelta en la asamblea), ¿es válida por el acta existente? 

¿Qué acciones puedo tomar para evitar este fraude? 

Agradeceré me puedan ayudar con esta consulta. 

Atte.
Gonzalo
(12/9/2007)

Gonzalo, en realidad la Asamblea no tiene que resolver nada 

Hay que ver qué dice el reglamento de copropiedad respecto a quién se encarga de reparar y a cargo de quién está la obligacion de pago de la reparación. 

En el supuesto de que el reglamento nada diga, el tema es simple: si el origen de la filtración es una cañería común, paga el consorcio y si es una cañería exclusiva, lo paga el titular de la unidad donde se origina ese daño. Y en el supuesto que la Asamblea desee cambiar este criterio debiera convocarse a efectos de reformar el regalmento de copropiedad, en cuyo caso, se requiere una mayoría de dos tercios del total de copropietarios del edificio, y si esa mayoría no se logra no hay reforma válida.

Pero en su caso, me comenta que hubo una asamblea que resolvió cómo pagar ese daño concreto a que hace referencia, y que el acta fue firmada por los propietarios y por Ud.. 

Si es como Ud. relata ese acta falsea los hechos, por lo que habría que pedir la nulidad de la misma, pero para ello hay que ir a la justicia y eso es lo de menos, el tema, como ud. lo plantea va a ser de difícil probanza pues cómo hace para demostrar al Juez que lo que dice el acta no se ajusta a la realidad cuando Ud. mismo lo firmó, y encima, hay otros propietarios que van a declarar que ese acta es correcta. En realidad no le aconsejo recurrir a la justicia y acepte dicha acta.

El único remedio que veo posible es decir que como no se lograron dos tercios del total de propietarios (si es que ello es así) lo resuelto no tiene validez pues no se ha logrado la mayoría reglamentaria para modificar el regamento conf. art. 9 de la Ley 13.512, pero aún en ese supuesto, el problema radica en que ud. con su firma avaló lo decidido aún en minoría, por lo que  no puede esgrimir su propia torpeza, pues por lo que llamamos teoría de los actos propios, resulta difícil contradecir sus propios actos, salvo que ud. prueve vicios del consentimiento, error, dolo, violencia, coacción etc. pero aún en tal caso se debe pedir la nulidad judicial del acto jurídico asambleario por esas causales. 

Su situación es bastante difícil.

Le saluda atte.

Alberto Anibal Gabás

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El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.