Rincón Solidario

Propietario y encargado

Estimados amigos:

Me dirijo a ustedes a fin de solicitarles ayuda con un problema que se ha presentado: el encargado del edificio y su esposa -que es ayudante del mismo- compraron un departamento en el edificio en el que trabajan.

Mi consulta es que si en una reunión de consorcio en la cual se decidirá si se toma alguna medida disciplinaria en contra de alguno de los dos (amonestación, suspensión, despido), los mismos tienen voz y voto para decidir en la cuestión.

Agradeciéndoles la atención que han dispensado, le saludo atentamente

Daniel

(30/08/2007)

Estimado Sr. Daniel: Uno de los derechos consagrados, y que siempre recalco cuando tengo alguna oportunidad, ya sea frente a consorcistas o alumnos que estudian para ser administradores, es el derecho de todo propietario de poder participar en las asambleas de consorcios y la de tener voz y voto, sin condicionamientos. 

El derecho al voto presume el derecho no sólo a exponer la propia opinión sino a escuchar el punto de vista de los restantes consorcistas, o sea, la deliberación o intercambio de ideas, pues de ella surgirá la voluntad común (Propiedad Horizontal y prehorizontalidad , Elena Highton pág. 638). El derecho de deliberar y votar en las asmbleas es inherente a la calidad de miembro del consorcio de copropietarios, y no debe ser restringido directa o indirectamente (CNciv , Sala D, 23/6/65ED16-343).

Habiendo efectuado estas aclaraciones conforme lo que opina la doctrina y jurisprudencia, le respondo que no he encontrado ningún impedimento para que tanto el encargado como su esposa se encuentren válidamente habilitados para concurrir al acto asambleario y puedan libremente ejercer sus derechos, éstos a su vez pueden no estar presentes en el acto asambleario y hacerse representar válidamente por un apoderado. 

La propiedad horizontal es tan creativa que se puede dar el caso que ud. refiere, en el que un empleado, como es el encargado, tenga derecho de opinar sobre su desempeño por formar parte del consorcio. 

Mi opinión personal es que no debería participar en un tema que verse sobre posibles sanciones disciplinarias hacia su persona, puede darse la paradoja que de decidir la asamblea su despido, a éste le corresponda abonarse a sí mismo conforme su porcentual. 

Para no crear mayores conflictos le comento que una vez tuve un caso similar en el que el encargado tenía la doble característica de ser empleado y propietario y en una asmblea que se tuvieron que debatir estos temas, el administardor con muy buen criterio, le solicitó al encargado salir de la reunión para tratar ese punto exclusivamente, en donde se le pretendían aplicar sanciones, y éste accedió sin problemas. 

Ahora debo hacer una aclaración para aplicar una sanción: el administrador no necesita convocar a una asamblea, se encuentra facultado para aplicar las sanciones disciplinarias, por lo que una asamblea para decidir sobre esta cuestión no me parece viable.-

Atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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