Rincón Solidario

Reclamo y prescripción por deuda de expensas

Dr. Eduardo Brailovsky:

Disculpe la molestia. Me acabo de mudar hace poco y en mi edificio hay unos propietarios que deben 15 años de expensas, un total de $16.000 calculando el 2% de intereses no acumulativos. 

Según tengo entendido el Código Civil dice que sólo se le puede reclamar hasta 5 años atrás a menos de que haya interpuesta demanda judicial.

La administradora nos mostró una carta documento enviada con acuse de recibo firmada que data de enero de 2000 y dice que hay que calcular de esa fecha para atrás 5 años más, pero entre 2000 y 2007, pasaron 7 y no 5. En ese caso, ¿cuál es el tiempo que puede reclamársele verdaderamente a esa gente: 5, 7, 10 o 12? 

La carta documento ¿es una interposición judicial?
Atte. Sonia

(9/10/2007)

Estimada Sonia, agradecemos su consulta.

Y ya pasando a responderla, le comento que tendríamos que hacer algunas disquisiciones sobre el asunto.

En primer lugar, Ud. tiene razón: el cobro de todo aquello que vence por cuotas (dice el Código Civil de la Nación) vence a los cinco años.

En suma, el pago de las expensas comunes prescriben a los cinco años. 

Y si no se ejerció acción judicial para cobrarla, lamento decirle, no podría reclamarla válidamente.

Pero, claro, siempre hay un pero.

Porque si Ud. inicia la acción judicial correspondiente para percibir la deuda de expensas, la prescripción no opera.

Así que si el consorcio inició el juicio, algo así como hace 15 años atrás según sus palabras, la deuda no ha prescripto, y cuando se pueda ejecutar al demandado podrá cobrarse íntegramente.
Ahora también existe otro pero porque el código ritual (o código de Procedimiento), tiene una "particularidad" sobre la "excepción" al progreso de la acción "de prescripción". La particularidad es que la "excepción de prescripción" sólo puede interponerse en la primera presentación que hace el demandado.

Siguiendo con esta línea de pensamiento, si el demandado no opone esta excepción de prescripción en su primera presentación, entonces deberá "callar para siempre", lo que en derecho significa que no podrá oponerla luego y así su "forma de actuar" ha legitimado el reclamo completo, aún por los períodos prescriptos.

Por supuesto, la consecuencia de ello será que el deudor cobrará toda la deuda de expensas, aún por los períodos prescriptos.

Claro, hay una contrapartida: si Ud. reclama en un juicio los períodos prescriptos, además de incrementar el valor del juicio, también tendrá que oblar la tasa de justicia correspondiente.

Si la demandada opone la prescripción, gana el incidente, y sobre ello el consorcio pagará costas, y pierde lo pagado "de más" (es una forma de verlo) como tasa de justicia (el Fisco Nacional nada le devolverá), y demás tasas si correspondiese según la Jurisdicción.

Pero eso sí: no le quepa duda ninguna que una mera carta documento no interrumpe el curso de la prescripción. 
En suma, si aún no se inició juicio, solo podrá reclamar desde el momento de la interposición de la demanda, cinco años para atrás (si la demanda la pone "hoy", algo así como hasta octubre de 2002), salvo, como dije arriba, que asuma el riesgo de pagar costas y tasas sin saber qué pasará con los períodos prescriptos.

Respecto a los intereses, también es "todo" un tema. La doctrina y la Jurisprudencia no son pacíficas sobre la tasa que se debe  aplicar.

Algunos jueces, otorgan el 36 % anual; otros, el 30 %; otros, el 24 % y he visto que raramente (por suerte) alguno ha dado el 20 % anual. Otros, aplican la tasa activa mensual publicada.

En realidad, lo cierto es que los intereses deben ser fatalmente graves para compeler, para obligar al deudor a pagar sus expensas, porque la deuda de ellas lleva al colapso del sistema que ha impuesto la Ley 13512.

Esas palabras no las dije yo: forman parte de la Jurisprudencia que la Excma. Cámara en lo Civil de la Justicia Nacional ha dicho en reiterados fallos.

Pero debe Ud. tener siempre en mira que el pedido de intereses debe adecuarse a lo que el reglamento de copropiedad impone por mora o a lo que los propios co-propietarios hayan resuelto en alguna Asamblea General consorcial.

Jamás podrá ningún abogado solicitar intereses ni del 2% mensual ni del 3% mensual si ellos no surgen del Reglamento o de alguna asamblea: tenga presente que los abogados solo podemos peticionar la aplicación de las normas y no podemos inventarlas.

Esperando haber aportado alguna enseñanza más a Ud. y a todos los consorcistas, la saludo atentamente.

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ejb@ejb.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina.

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