Rincón Solidario

Ni Jesús entiende

Doctor Brailovsky:

Qué se puede hacer cuando un administrador registrado:

1) Liquida dos veces la misma factura por expensas.

2) Cuando sabe que hay gravísimos problemas de humedad en una unidad y acude con profesionales 15 días después, destruyendola por completo.

3) Los gastos liquidados ya tienen sumados un 10 % más que la factura.

4) Liquida y cobra trabajos que se facturarán a futuro pero "meniocando" como realizados, no como previsión.

5) Abandona el ejercicio de la administración.

6) Hace falsas imputaciones de delitos por escrito a propietarios.

7) Hace arreglos particulares a propietarios y los liquida por expensas como gastos.

8) Un proveedor de él, cobra exactamente el doble por el mismo trabajo que hace el proveedor con el que viene trabajando el consorcio.

9) Contrata profesionales no matriculados.

Entre otras cosas.

A la espera de su respuesta, muy agradecido.

Jesús

(3/11/2007)

Estimado Jesús:

Gracias por su consulta que responderé al pie de cada pregunta suya en forma concisa.

Qué se puede hacer cuando un administrador registrado:

1) Liquida dos veces la misma factura por expensas.

La doble liquidación de expensas, es decir, el cobrar dos veces un gasto que se realizó o que se pagará una sola vez es un delito penal: defraudación (art. 172 y 173 CPN.).

Si está seguro (y recomiendo consulte a un contador que de números y contabilidad sabe más que yo), sólo tiene que efectuar la denuncia penal contra el administrador.

2) Cuando sabe que hay problemas de humedad en una unidad gravísimos y tarda en acudir con profesionales, 15 días después, destruyendola por completo.

La morosidad en el accionar de cualquier persona sólo es un reproche "personal"; la morosidad en el accionar de un administrador es una causal de remoción en principio.

Claro que la remoción debe ser decidida por la Asamblea, es decir, todos los copropietarios tienen que compartir su criterio de "morosidad", cosa que Ud. mismo podrá explicarles en la asamblea que se celebre al efecto.

Podría también ser motivo de "responsabilidad" profesional, lo que vulgarmente se conoce como "mal praxis" o en castellano "mala práctica", pero para eso se deberán recurrir los extremos legales necesarios, cosa que seguramente podrá analizar pormenorizadamente y con la documental necesaria, su abogado de confianza.

3) Los gastos liquidados ya tienen sumados un 10 % más que la factura.

Este ítem, es particularmente grave.

Ningún administrador puede liquidar un gasto incluyéndole un 10% sobre el monto de la factura.

Sí, y repito: "sí" se previó alguna forma de remuneración del administrador, en el 10 % del monto de lo que se liquide por gastos al consorcio, lo que corresponde, es que el administrador liquide los gastos a su real cuantía, y al finalizar, calcule su porcentaje sobre los gastos, dejando bien en claro cómo realizó el cálculo numérico para obtener su remuneración.

Y si la remuneración del administrador no fue pactada en un porcentaje, sino en una suma fíja (cfr. rubro honorarios de administración en su liquidación de expensas), entonces, la suma de porcentajes de "comisiones" no es más que un delito: defraudación.

Remito a mi respuesta dada para el punto 1.

4) Liquida y cobra trabajos que se facturarán a futuro, pero meniocando como realizados, no como previsión.

En primer lugar, no conozco el término "meniocando"; voy a suponer, para contestar su pregunta, que quiso decir "consignándolos".

Mi criterio es que ello es un problema de contabilización y contabilidad.

Si bien, el consignar un gasto como hecho, en lugar de una previsión, en principio no es un delito, sino un grave error contable.

Empero, podría constituir una defraudación, por administración fraudulenta, si existe inflación, aumento de valores, etc., o en el caso que no se realice efectivamente el gasto a futuro cercano.

5) Abandona el ejercicio de la administración.

Mi estimado Jesús: no existe el abandono de la administración.

O se es administrador, o no se es administrador.

Podría incluso darle el hipotético caso que un administrador pida un período de licencia al consorcio, y éste lo conceda pero, en tal caso, deberá ello documentarse en el libro de asambleas, y por supuesto, como un consorcio no puede estar o desenvolverse sin  administrador, habrá que nombrar otro administrador durante el período de "licencia".

Licencia que podrá ser remunerada o no remunerada, según el consorcio lo decida.

Pero no se puede "abandonar" la administración. A lo sumo, podrá "no trabajar", o no desempeñar su mandato, o no preocuparse por hacer o trabajar para el consorcio mandante.

Esto último, será configurativo de una grave negligencia profesional, constitutiva de causal de remoción, y remito sobre ésto a lo que expresé en el punto 2 de esta misiva.

6) Hace falsas imputaciones de delitos por escrito a propietarios.

Mi estimado Jesús, cada quien cuida su reputación y buen nombre y honor.

En suma, cada quien tendrá que preocuparse por sí mismo si es injuriado o calumniado.

Y si las calumnias, o las injurias, fuesen fácilmente demostrables, cada quien tiene legislado en beneficio propio lo que regla el art. 109 y 110 del Código Penal de la Nación.

Asi que aconsejo que recurra a su abogado de confianza que sin dilación alguna podrá instaurar la acción penal de los artículos antedichos del C.P.N., y le aseguro que nunca más alguien insultará o imputará delito a otro sin estar seguro de lo que dice.

7) Hace arreglos particulares a propietarios y los liquida por expensas como gastos.

Lamentablemente, esta forma de proceder es harto común en alguna especie de administradores.

La realidad es que el tema es muy arduo y extenso. Deberíamos ver si los co-propietarios son tan "pobres" como para no poder solventar por sí mismos los gastos de reparaciones y entonces interviene lo que se ha dado en llamar el "principio social" de la comunidad y, en este caso, la comunidad consorcial.

Pero atención, para que ello sea legal y no constituya delito de defraudación por administración fraudulenta, tal proceder social debería estar autorizado por la asamblea y todos los copropietarios tendrían que tener el conocimiento de ello y el consorcio debería actuar con "todos los copropietarios por igual".

Porque si el administrador quiere "de motu propio" hacer trabajos para los consorcistas, que lo haga de su bolsillo o de su "peculio", y no utilizando fondos del consorcio cuando no fue autorizado por el mandante.

8) Un proveedor de él cobra exactamente el doble por el mismo trabajo que el proveedor con el cual viene trabajando el consorcio.

Jesús: en mi experiencia (y en la experiencia de muchos jueces), no es delito que un trabajo igual realizado por dos contratistas distintos tenga diferente costo.

El problema es "cuál" es la diferencia y, si la diferencia es mucha, el "porqué".

Porque si se usan materiales de superior calidad, el costo será más alto que usando materiales "de segunda". Porque tampoco costará lo mismo un trabajo hecho por un señor "juan perez" (con el mayor de los respetos por Juan Perez), que el mismo trabajo hecho por una empresa de ingeniería internacional.

9) Contrata profesionales no matriculados.

Con respecto a este punto, la Ley 941 de la CABA establece que el administrador debe utilizar los servicios de profesionales matriculados.

En caso que no se cumpla se podrá efectuar una denuncia en el Registro de Administradores de la CABA.

Asimismo, si pregunta a su abogado de confianza, y analizando muy pormenorizadamente los hechos, podrían darse los requisitos para una administración por administración fraudulenta (art. 173 inciso 7º del CPN.), pero atención, no en todos los casos ello es factible porque en algunas ocasiones ello no genera perjuicio alguno para el administrado (el consorcio).

Sin otro particular, y esperando que se entiendan cada vez más las normativas que reglan la administración de consorcios, saludo a Ud. muy atentamente.

Esperando haber sido claro, lo saludo muy atentamente.

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ejb@ejb.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina.

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