Rincón Solidario

Sin quórum

De mi consideración: soy administrador de un consorcio donde la falta de quórum en las asambleas es continua, impidiendo de esta manera que se resuelvan temas muy importantes para el edificio como el mantenimiento de pintura, personal de limpieza, honorarios del administrador, etc.

Quisiera saber si hay alguna forma de poder resolver con menos cantidad de copropietarios de los que exige el reglamento. Puntualmente si yo doy lugar y acciono por la decisión de los presentes, aunque sé que la asamblea es nula, 

1º ¿Me pueden impugnar el acta?

2º ¿Tiene algún plazo de impugnación?

3º ¿Pasado éste si es que existe, se da por concluido el tema o pueden accionar contra mí?

4º Acepto sugerencias...

Desde ya muy agradecido

Cordialmente

Milton

(19/11/2007)

Sr. Milton, el tema que ud. refiere es uno de los graves problemas que aquejan a la propiedad horizontal: la falta de participación a las asambleas de consorcios. Es tema recurrente en todas las charlas, conferencias, talleres en donde se reúna un grupo de consorcistas o bien lo hagan los administradores. Muchos son los factores que coadyuvan a que la convocatoria no resulte atrayente a los mismos. En especial, no aplicar las técnicas que se utilizan en las mismas para hacerlas ágiles y breves. Hasta ahora, y por mi experiencia, los propietarios son reacios a concurrir a las mismas porque no les interesa la cosa común, aún en los casos muy graves, obteniendo el resultado que ud. indica: la transformación de su inasistencia en un impedimento para la resolución de temas importantes.

El no asistir a una asamblea de consorcio se interpreta como una clara opinión: no estar de acuerdo con la proposición que se efectúa,.-

La falta de quorum es siempre una opinión (Consorcios pág 251 Bartolomé Orfila)

La Ley 13.512 es muy clara al respecto en cuanto si no se pudieren reunir las mayoría necesarias, se solicitará al juez que convoque a la reunión que se llevará a cabo en presencia suya a tomar medidas urgentes.-
De su relato infiero que en el reglamento del consorcio que ud. administra no existe una segunda convocatoria para las asambleas extraordinarias, es por ello que si el tema amerita una urgencia, y no cualquier asamblea extraordinaria fracasada por falta de quórum, ni cualquier pretensión de resolver cuestiones que requieren mayorías especiales no reunidas, posibilitarán por sí la apertura de la vía del art. 10º de la ley 13.512. "El texto de la norma contenido en el art. 10 de la ley 13.512 enuncia el principal recaudo de la acción, cual es la prueba fehaciente de tal imposibilidad(reunir la asamblea). Y ello obliga, por tanto, a demostrar dos extremos fundamentales a) El agotamiento del procedimiento reglamentario, con resultado negativo, b) Importancia y urgencia de la cuestión a tratar. El órgano jurisdiccional no sustituye a los propietarios ni toma las decisiones por ellos, sino que,conforme al procedimiento reglamentado por el art. 10 de la ley 13.512-arbitra excecpionalmente la asamblea consorcial que no ha podido celebrarse con arreglo al trámite reglamentario respectivo, razón por la que la prueba de tal impedimento es un recaudo atinente a la propia legitimación de quién reclama la asamblea judicial. CNCiv Sala A 12/4/1994 LL 1995 C-666".
Dicha asamblea se convoca para casos muy urgentes, graves e impostergables y éstos son merituados por el juez, que en caso de no reunirse las mayorías exigidas por el reglamento, puede decidir prescindiendo de ellas.-
Ejemplo de algunas cuestiones que podrían resolverse en asamblea judicial: designación de un administrador, realización de trabajos urgentes .-
En el caso de haberse sesionado sin el quórum necesario, se podría solicitar una nulidad por falta de quórum para sesionar pues la asamblea que sesiona sin quórum adolece de un vicio esencial, pasible de ser declarada nula.-
Plazos: puede ser que en su reglamento establezca un término para solicitar su nulidad, la Ley 13.512 no legisla al respecto.

La doctrina es unánime, la falta de quórum ha sido entendida como causal de nulidad del acto y, por lo tanto, imprescriptible.-

Si no hay quórum no pude haber mayorías, si no hay quórum la asamblea debe levantarse y dejar constancia en libro de actas.-

"La asamblea de copropietarios es el medio de expesión normal del consorcio de propietarios de un edificio en propiedad horizontal. Si bien su decisiones son obligatorias, ello no implica necesariamente que aquellas decisiones arbitrarias o ilícitas resulten inexorablemente imperativas para los consorcistas que no han prestado su conformidad; éstos se encuentran legitimados para ocurrir ante la autoridad jurisdiccional en demanda de protección a su derecho, lo que sólo puede materializarse mediante la declaración de nulidad de la decisión consorcial" (Cesp Civ y Com Sala I 26/2/88 pág 309 Consorcios Bartolomé Orfila)

¿Quiénes pueden solicitar la nulidad de una asamblea?

1) El administrador, el consejo de administración, copropietario ausente, copropietario presente si: votó en contra, si se absutvo, si votó a favor con vicios de consentimiento, si se retiró antes de emitir el voto, si votó a favor, antes de la ejecuión de la resolución.-

Conclusión: si ud. frente a esta problemática se le dificulta el normal desarrollo del consorcio, deberán analizarse las causales urgentes que podrían habilitar una convocatoria judicial conforme el art 10º de la ley 13.512, y lo que queda muy claro es que cualquier asamblea que sesione sin el quórum es pasible de una accción de nulidad.- 

Atte.

Dra. Diana Sevitz

---

La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

 Pequeñas Noticias en las redes sociales con toda la actualidad: Twitter - Grupo de Facebook - Noticias en Facebook - Google +