Rincón Solidario

Expensas a futuro

Estimado doctor,

Lo molesto con la siguiente inquietud que espero tenga la amabilidad de responderla.

Administro un consorcio donde demandamos a un copropietario que adeuda un período de expensas, solamente uno. Nos encontramos con el problema que a pedido del copropietario el juez dispuso que liquidemos períodos que no fueron demandados, esto es períodos futuros. El juez hizo lugar y paralizó la ejecución hasta que no liquidemos las expensas "a futuro".

De momento, por razones que no vienen al caso aquí narrar, el abogado que inició el caso renunció al patrocinio por exceso de trabajo a su decir.

No soy abogado pero como administrador lo que dice el juez me pareció una aberración jurídica. La pregunta concreta es ¿puede un juez obligarnos a demandar *a futuro*, liquidando expensas que aún no se han devengado? Este es precisamente el caso que estamos afrontando.

Le agradezco mucho cualquier respuesta que pueda darme y, por lo demás, cuáles serían sus honorarios por asesorar a nuestro consorcio.

Atte.

Luis

(22/12/2007)

Mi estimado Luis:

Gracias por consultarnos y por depositar su confianza en nosotros.

A decir verdad, habiendo leído varias veces su consulta, lo que expresa Ud. comenzaría a inquietarme demasiado.

Es cierto: no conozco todo el expediente y tampoco en detalle como para poder expresar siquiera "algo" con seguridad, empero, si realmente lo que Ud. cuenta es verdad, así, lisa y llanamente, entonces pienso que deberé solicitar me permitan ingresar nuevamente en la facultad de Derecho de la Universidad de Buenos Aires y re-estudiar todo lo que yo creía que había aprendido.

Es inverosímil que cualquier persona (y menos un Juez) pueda siquiera pretender una liquidación "a futuro"!!!

Y menos aún, reclamar esa liquidación futurista en un juicio ejecutivo de expensas.

Excepto que el Sr. Juez se haya referido a una cuestión demasiado común y que los administradores y los copropietarios se empeñan en ignorar con demasiada frecuencia.

Ignorancia que surge de no "saber interpretar" -así no ofendo demasiado- las cláusulas insertas en los reglamentos de copropiedad y administración de los consorcios.

Porque el viejo y mal "modelo" de reglamento consorcial que está en actual uso por muchos escribanos viene con un concepto tan antiguo que hoy por hoy es casi inaplicable, y que, por la desidia del profesional a menudo se reitera.

Me refiero a un párrafo del reglamento consorcial que dice más o menos así:

"La asamblea en base al proyecto de gastos anual que presente el administrador deberá fijar el monto anual que se presupuesta para responder al pago de los gastos del consorcio; esa suma se dividirá por doce, y cada mes, será puesta al cobro esa doce ava parte como expensas comunes".

Si bien hay algunas variantes en su redacción, son muchos los reglamentos consorciales y especialmente los redactados muchos años atrás que incluyen un concepto similar.

Si este fuese el caso, estimado Luis, entonces el Sr. Juez no está inventando nada sino que solo está pidiendo que el consorcio cumpla con lo que establece el Reglamento del consorcio, solo está pidiendo que se cumpla con la ley.

Ley y reglamento que actualmente son muchos los que pretenden ignorar; si ayer nomás escuché a un propietario, cuya hermana era abogada, decir a voz en cuello: "y por qué vamos a cumplir con el reglamento si nunca antes se cumplió".

A ese, y a todos los co-propietarios, lamentablemente debo decirles que la ley está por encima de los malos hábitos de no cumplir la ley. Y que la ley debe cumplirse. Primero porque la ley lo exige y segundo porque es la base principal del respeto a los demás (que también deben cumplir la ley), y tercero porque la sociedad moderna y organizada, incluso ya un país moderno, solo se concibe en el marco de la ley.

Claro, por algo seguimos en "emergencia" ¿o no?

Perdón por mis ya comunes disgresiones, pero bueno, son reflexiones de un viejo y a un viejo todo se le debe perdonar. Aunque más no sea en homenaje a los años vividos en Argentina.

Prosiguiendo con el tema, el Sr. Juez solo dispuso que se cumpla con el Reglamento consorcial.

Es claro que la resolución del Sr. Juez podría apelarse ante los tres jueces de la Excma. Cámara de apelaciones en lo Civil, y el simple argumento, el agravio, sería nada más ni nada menos que es in-programable en  nuestra República Argentina con una inflación anual reconocida no menor del 18 % promedio para cada rubro y con una inflación real -aseverada por otros organismos- no menor del 26 %, siendo que la Pcia. de Mendoza acusa mucho más y que otros índices utilizables para los consorcios han variado no menos del 60 % en el último año.

Entonces decíamos que dicho presupuesto anual es casi inviable y aún más si tenemos en cuenta la existencia de las inundaciones "no programadas por los propietarios", o los imprevistos taponamientos de caños cloacales, o las roturas de otros caños, o las "quemadura" de motores por vaya a saber obra de quién.

Pero claro, si no se apeló, si se consintió la resolución de S.S., entonces, como en una consulta anterior afirmé: "sed lex dura lex", y hay que cumplir la ley.

Así que seguramente el administrador deberá llamar a asamblea general ordinaria, presentar un proyecto de presupuesto anual de gastos, incluir lo previsible (reparación de frentes de balcón ley 257 CABA, services o mantenimientos normales y habituales, compras promedio de lámparas eléctricas, reparaciones eléctricas, ART., SEGUROS, sueldos, cargas sociales, gas de calderas, luz de pasillos etc.).

A todo eso deberá adicionarle aquello "no previsible" calculándolo en base a previsiones futurísticas (a ver, como ejemplo, diez taponamientos de cloacas según el promedio último año, o doce roturas de caños) e incluir también el cálculo de la inflación real y también la inflación no predecible.

No se olvide de agregarle también el futuro aumento de salarios de los empleados consorciales, el aumento de las cargas sociales y algún nuevo beneficio social que se invente; el costo de apertura de cuenta bancaria, el costo de los impuestos bancarios y algún otro a elucubrarse por la nueva legislatura para...

Súmele también la inflación de los costos de todo lo que sí fue previsto en el presupuesto, y obtenga por fin, un presupuesto anual de gastos para ilustración de los propietarios. 

Y éstos últimos, con dicho delirio futurista plasmado en el presupuesto anual, tendrán que aprobarlo como está con las modificaciones que estimen para que el  administrador pueda pasarlo a recaudación (o al cobro) en doce cuotas.

Si el presupuesto anual coincide con la realidad resultará todo bien; si no coincide con la realidad porque se quedó "corto" el déficit se deberá solventar con cuotas extraordinarias y si no coincide porque el cálculo anual fue en exceso reportará el gran beneficio al consorcio al permitirle que pueda tener un saldo superavitario en su cuenta.

Lo que sí le recomiendo fervientemente es que si el abogado renunció, urgentemente busque  otro letrado que represente al consorcio y persiga (nunca mejor utilizado el término -aún en el legal sentido-) el expediente judicial porque sino podría ocurrir alguna consecuencia legal desfavorable para el consorcio y del cual en última instancia el administrador será el responsable.

Sin otro particular, saludo a Ud. muy atentamente.

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ejb@ejb.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina.

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