Rincón Solidario

Rescisión de contrato con la administración

En caso de rescisión de contrato con la administración por renuncia de ésta o por decisión de asamblea, ¿cómo deben proceder tanto los propietarios como  la administración?.

Desde ya muchas gracias

<sin nombre>

(3/12/2007)

Estimado lector:

El tema sería tan extenso que daría para 3 o 4 números de la revista.

Trataré de ser sintético.

La desvinculación del administrador con el consorcio de propietario puede ser traumática o amigable.

Si bien el administrador tiene la facultad de renunciar en cualquier momento ya que no es un funcionario público que tenga la obligación de permanecer en su cargo hasta el vencimiento del plazo de su mandato, su renuncia no puede ser intempestiva ya que de ésta forma puede provocar daños a su mandante por incumplimiento de obligaciones en curso (art.1109 del C.Civil).

Piénsese solamente en los perjuicios que puede sufrir el consorcio y sus habitantes ante la falta de pago de una factura de energía eléctrica o de compromisos previos, plan de pago de un contratista, caída de una moratoria con la AFIP; por no mencionar siquiera los más comunes.

Por tal motivo, en estos casos corresponde que el administrador al momento de convocar a asamblea -ya que éste es el órgano ante quien debe presentar su renuncia- incluya 3 puntos fundamentales en el orden del día:

- Aprobación de las cuentas y gestión de la administración.

- Renuncia del administrador.

- Designación de nuevo administrador por 1 año.

El administrador saliente debe abstenerse de entregar libros, rendiciones de cuentas o documentación del consorcio a otra persona que no sea el nuevo administrador ya que de otra manera queda expuesto a que si el presidente del consejo de propietarios -por ejemplo- que recibió la documentación vende su unidad se desvincula del consorcio y no puede ser hallado a posteriori. En caso de una acción judicial se dificultará sobre manera demostrar la entrega de la documentación a esta persona.

El administrador saliente debe entregar al administrador entrante lo recibido en virtud del mandato, los fondos del consorcio, los títulos, documentos y papeles que el mandante le hubiese confiado (art. 1911 del Código Civil).

Todo ello se hará bajo prolijo inventario y mediante acta notarial que constituye la máxima garantía de certeza de lo entregado y recibido.

Si las cuentas del administrador saliente no hubiesen sido aprobadas, o quedase un período sin haber sido tratado, el nuevo administrador recibe la rendición del administrador saliente y debe ponerla a consideración de la asamblea de propietarios, quien resolverá sobre su aprobación o no.

Si las cuentas son aprobadas y existe saldo en favor del administrador saliente, se conciliará una forma de pago. Si las cuentas no son aprobadas se abren 2 vías de reclamo:

1) El consorcio puede promover la demanda de rendición de cuentas contemplada en el art. 649 del C.P.C. Pcia. de Bs. As., y en la tercera etapa del juicio reclamar los importes adeudados al consorcio ó,

2) el administrador saliente puede iniciar juicio contra el consorcio tendiente a que la justicia disponga que sus cuentas estuvieron bien llevadas, le sean aprobadas judicialmente y se condene al consorcio a pagar el saldo resultante.

Lo aquí expuesto constituye, en apretada síntesis, respuesta a las inquietudes del lector.

Aprovecho la oportunidad para saludar al director de esta publicación, Sr. Claudio García de Rivas y al staff que lo acompaña y a todos los lectores, deseándoles lo mejor para el año 2008.

Dr. Juan Antonio Costantino

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El Dr. Juan Antonio Costantino se desempeña como Profesor Titular de la cátedra "Derecho Procesal Civil" de la Facultad de Abogacía de la Universidad Nacional de Mar del Plata, es autor de varios libros de Propiedad Horizontal y de Derecho Procesal Civil y para cualquier consulta se le puede mandar un e-mail a phcostantino@arnet.com.ar

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