Rincón Solidario

Un problema de ruidos molestos

Hola: Le solicito me orienten respecto a lo que debo hacer para solucionar un problema de ruidos molestos que provoca el vecino de arriba. 

Resulta que arrastran, empujan o mueven constantemente los muebles; la administradora le ha enviado una nota, los encargados le han pedido que sean prudentes, inclusive que coloquen en las patas de sillas y mesas adhesivos con felpa (a mi pedido), pero siempre tienen una excusa, mueven permanentemente las cosas, las arrastran y el ruido es constante.

El departamento lo utilizo para mi trabajo y esos ruidos me perturban, además que se producen en el horario de descanso.

¿Qué debo hacer?, ¿contra quiénes debo actuar?, ¿la administración debe hacer algo más que mandar una nota o hablar con esos vecinos (son inquilinos)?. 

Muchas gracias y espero su respuesta. 
Martha

(4/12/2007)

Estimada lectora Martha:

El problema por Ud. planteado es, lamentablemente, muy usual en los edificios sometidos al régimen de la propiedad horizontal.-

En oportunidad de una consulta de ribetes similares (ver Rincón Solidario del Boletín de Pequeñas Noticias del 27/12/2006) dijimos: "La cuestión implica varios aspectos a tener en cuenta y es bueno aprovechar su caso para ilustrarnos sobre el particular".-

Desde el punto de vista de la legislación civil el art. 2618 del Código Civil, se refiere a las "molestias" que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos; agregando la norma que ellos no deben exceder la Normal Tolerancia conforme las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquellas. Continúa la norma expresando que, según las circunstancias, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales molestias. 

Por último, se afirma que el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad, debiendo además considerar la prioridad de uso.- (vgr. "Los ruidos molestos en el Código Contravencional de la Ciudad de Buenos Aires: su relación con la legislación civil y de faltas" por Elsa Isabel Miranda, en Justiniano.com).-

En el código de la materia se contempla nada más que las llamadas inmisiones materiales, así denominadas pese a que algunas caen bajo los sentidos del hombre porque quedan fuera las intromisiones propiamente materiales. El origen de la intromisión debe buscarse siempre en el fundo propio desde el cual se propaga al fundo vecino y/o ajeno, pero no opera directamente en el fundo ajeno, pues en este caso, se trataría de una invasión.-

El concepto de "normal tolerancia " se relaciona con las incomodidades ordinarias propias de una sociedad en desarrollo. La vecindad impone la "tolerancia" de ciertas molestias, pero éstas no pueden superar la tolerancia normal.-

El uso regular se refiere al uso normal de la propiedad. Debe respetarse el uso regular de la propiedad que está relacionado con los arts. 1071, 2513 y 2514 del Código Civil. Sin perjuicio de ello, ante la existencia concreta de ruidos molestos, el tribunal puede ahora ordenar el cese de los ruidos molestos ocasionados a los vecinos. Para considerar a los ruidos como "molestos" debe probarse que los mismos superan el nivel mínimo establecido de incomodidad moderada.-

Si el uso es irregular sólo cabe la cesación de la actividad, esto es, si excede la normal tolerancia. No obstante lo expuesto, debe compatibilizarse el principio con el de "prioridad en el uso", ello además si se considera que hasta una fecha determinada el actor toleró las molestias, se entiende que las consintió.-

Las restricciones y límites al dominio implican que todo propietario tiene el deber de soportar aquellas incomodidades normales de la vecindad pues no existen derechos absolutos sino que todos deben estar reglamentados, de allí las restricciones al dominio prevista por el propio ordenamiento civil. Es un criterio elástico pero debe considerarse en orden a las condiciones que una vida moderna impone en urbes como esta ciudad. Hay una imposición de la vida social que determina la necesidad de tener que tolerar ciertas molestias inevitables en muchos casos, y que puede ser una contrapartida de las numerosas ventajas que el avance tecnológico proporciona al hombre.- 

Las pautas a considerar para entender la normal tolerancia en el Código Civil son lo que estima el común de la población, o lo que las tablas indican como tolerable para la población en general.-

Corresponde tener presente que las conclusiones a que llegue una persona que escucha los ruidos durante breves momentos, puede cambiar si durante meses y años los oye en forma permanente.-

Ahora bien, el juego armónico de las normas arriba señaladas y el art 6º, inc. b) de la ley 13.512 "Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:…b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio" determinará la conducta a seguir por el copropietario afectado o por el consorcio de acuerdo al art.15 de la ley de PH: "En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes de las normas del art. 6°, el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.

El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester. 

Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese, un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado.

La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados".-

En los inmuebles subdivididos en propiedad horizontal, la cercanía de las unidades funcionales y la circunstancia de que todas formen parte de un edificio en común tornan más exigentes y estrictas las limitaciones.-

En ocasiones, los reglamentos de copropiedad y administración contienen directivas al respecto estableciendo límites horarios y restricciones aún para actividades lícitas y permitidas. Empece no estar prescripto en ellos, los comuneros deben atenerse a las normas de convivencia por lo que se entiende que deben ser respetados los horarios de descanso y la emisión de ruidos o sonidos dentro de una vivienda y que no tienen que alterar, molestar o perturbar a los vecinos.-

Esto se basa, además, en el principio o aserto jurídico del "neminen non laedere" o la abstención debida de perjudicar al otro.-

A veces, se plantean divergencias cuando las limitaciones se encuentran abarcadas por los denominados "reglamentos internos", puesto que no son obligatorios para aquellos que no los aprobaron o no se notificaron de su existencia, aunque aquí se aplican los lineamientos generales supra enunciados.-

La jurisprudencia tiene dicho respecto al tema: "Las exigencias de la vida en común, en el régimen de la propiedad horizontal someten el derecho de cada uno de los propietarios a limitaciones mayores que las ya admitidas en el proceso evolutivo de la noción de propiedad, que es cada vez menos derecho absoluto e ilimitado" (Cámara Nacional Civil, Sala D, 02/10/1968, ED. 25-673).-

"La circunstancia de que se reconozcan dentro del régimen de la Ley 13.512 en cada uno de los propietarios la máxima posibilidad de utilización de su unidad, teniendo en cuenta el estado de comunidad en que se encuentran, les impone ejercerla en el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás, como por el interés general que se encarna en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen, que adquiere base real y efectiva" (Cám. Nac. Civ., Sala F, 11/10/1966, LL. 125-776).-

A su tiempo, la Cámara 1ª Civil y Comercial de Bahía Blanca sentenció que "a quien reside en un edificio de propiedad horizontal le consta cuan molestos son los pisoteos y tumbos que producen criaturas de corta edad en sus juegos infantiles, los taconeos de los mayores, la música llevada a sumador volumen, el arrastre de sillas y otros muebles, las voces y gritos destemplados y, en general, el estrépito y el barullo que se ocasiona cuando no se adoptan las debidas precauciones y cuándo no se actúa con prudencia. Si los demandados han producido en reiteradas oportunidades ruidos perturbadores molestos, más allá de los normales, que han afectado la tranquilidad del copropietario actor, contrariándose así las reglas de convivencia entre los vecinos de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, tal conducta constituye una violación a lo preceptuado por el artículo 6, inciso b) de la Ley 13.512. Quien reside en un edificio de propiedad horizontal posee experiencia sobrada acerca de la ubicación de los ruidos, pudiendo diferenciar perfectamente los provenientes del departamento situado encima suyo de aquellos que proceden de otras unidades

Las reglas de vecindad del Código Civil han sido extremadamente afinadas en el régimen de la propiedad horizontal, requiriendo un comportamiento mucho más circunspecto y más respetuoso del derecho, de la tranquilidad y del bienestar del prójimo. Las restricciones y límites al dominio establecidos por la Ley 13.512 y los reglamentos respectivos desempeñan un papel fundamental en el régimen de la propiedad horizontal y deben ser estrictamente observados toda vez que su acatamiento por los copropietarios es condición esencial para asegurar el buen funcionamiento del sistema.

 El régimen de la propiedad horizontal es un sistema, que por su especificidad, exige que las obligaciones comunes de vecindad sean observadas en forma mucho más rigurosa ya que la vida en común supone situaciones que no se dan en las propiedades separadas y la relación cotidiana obliga a actuar en función de lo que estatuye el reglamento de copropiedad y administración" (03/04/1975, ED, 61-414, negrita nos pertenece). En el mismo sentido: CNac.Civ.., Sala D, 14/06/1977, JA 1977-IV, síntesis; CNac.Civ., Sala F, 07/10/1996, LL 1997-E-495; CNac.Civ., Sala M, 25/11/1997, LL 1998-B-450, entre muchos otros pronunciamientos.-

También, es de hacer notar que, siempre aplicando criterios de tolerancia, se entiende que el hecho de vivir en casas de departamentos impone la necesidad de acostumbrarse a ruidos de vecinos (C. 1ª Civ. y Com. Bahía Blanca, ya citado) y a ciertas incomodidades que pueden resultar inevitables (CNac. Civ., Sala G, 15/10/1997, LL 1998-B-266) "quedando reservado a la apreciación judicial determinar cuándo una actividad, un género de vida o lo que fuera, perturba la tranquilidad de los demás consorcistas (CNac.Civ., Sala B, 03/03/1966, ED 16-339, cfr. Gurfinkel de Wendy, Lilian N. La Propiedad Horizontal. Análisis Dogmático de la Ley 13.512, pg. 137, Lexis Nexis, Bs.As. 2005).-

Con lo respondido esperamos serle de utilidad y que se resuelva satisfactoriamente la cuestión. La saludo con distinguida consideración.-

Dr. Jorge Resqui Pizarro 

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.

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