Rincón Solidario

Niega haber sido notificado

Si un grupo mayoritario de propietarios le notifican al administrador por distintos medios el pedido de una reunión en asamblea extraordinaria para la remoción o continuidad de la actual administración y el mismo administrador no llama a dicha reunión y permanentemente niega haber sido notificado o no atiende, o no se acerca al edificio, ¿cuál es el mecanismo correcto a seguir para poder realizar la asamblea y allí decidir la destitución a dicho administrador?

Walter

(7/12/2007)

Estimado Walter:

En principio, para poder contestarle debo saber qué establece su reglamento en cuanto al porcentual que exige para que un núcleo de propietarios pueda solicitar una asamblea extraordinaria con el objeto de tratar el punto de la remoción o continuidad de la actual administración, pero igualmente desarrollaré varias hipótesis que luego ud. podrá comparar con su caso y si le quedan algunas dudas podrá hacérmelo saber para ajustar nuevamente la respuesta.

El administardor se niega a convocar dicha asamblea.

Varias son las razones por las cuales el administrador puede negarse a convocarla: 

1º) El administrador se puede negar a convocarla por haber sido en anterior asamblea confirmado en su cargo.

2º) Que el porcentual de propietarios que solicitan la convocatoria no sean los exigidos por el reglamento.

3º) Que las personas que suscriben la solicitud no sean propietarios.

4º) O sencillamente no la convoca por temor a que lo remuevan. 

¿Qué pueden hacer los propietarios para remover al administrador??

Si se lo ha de remover con causa derivadas del mal desempeño y el administrador se niega a convocar la misma, no queda otra que recurrir a la justicia: "cuando en cambio mediara justa causa para la remoción, la justicia puede decidirla una vez agotada la vía consorcial. Racciatti LL 1976-B 211 Propiedad por pisos . Dcho práctico de P.H. pág 163 Dr. Gabaz"

Deben pedir la convocatoria a asamblea judicial. Art. 10 de la ley 13.512. Para que la misma prospere debe haberse agotado la vía consorcial. “Sobre esta alternativa de convocatoria los Tribunales han decidido que es un remedio de carácter excepcional lo que implica que este procedimiento es de interpretación restrictiva“ Molina Quiroga Eduardo Responsabilidad del administrador por no convocar a asamblea. LL 19999-A-66 

Para que esta convocatoria prospere deben darse alguno de estos supuestos:

a) Que no se logre el quórum para sesionar.

b) Que no se logre la mayoría para algún asunto a tratar.

c) Que la decisión adoptada por la mayoría perjudique a algún propietario.

d) Que el administrador se niegue a convocar a asamblea.

Para que el juez proceda a convocar a una asamblea judicial deben reunirse dos requisitos:

1) Que se haya agotado la vía consorcial.

2) Que el que acciona judicialmente sufra un perjuicio o bien la cuestión es de tal importancia que esa sea la única vía para que se adopte una decisión al respecto.

La jurisprudencia ha manifestado. ”La convocatoria a que se refiere el art. 10 ley 13.512 debe asimilarse a los recursos policiales, urgentes y sumarios, que procuran la aplicación de una norma de orden público civil y procesal encaminada a restablecer con la mayor celeridad posible el orden perturbado y permitir la normal convivencia del consorcio (Cám Nac Civil Sala C 8/10/1968 ED 27-571”

“Para la procedencia de la convocatoria judicial a asamblea (art. 10 ley 13512) se debe justificar la imposibilidad de llevar a cabo la asamblea extrajudicial y acreditar la urgencia y gravedad de la cuestiones a decidir (Cám Nac. Civil Sala F 31/5/1995 Feldman de Hebrst Sime)"

“La audiencia que prevé el art. 10 Ley 13512 se convoca cuando no se logra reunir la asamblea  por falta de quorum o de recaudos exigidos por la naturaleza del tema a considerar, lo que presupone el fracaso de la reunión de cuya convocatoria se trata, debiendo también acreditarse la necesidad y urgencia del asunto. (Cám Nac Civ sala C 17/12/991JA 1993 –II-109)"

Sr. Walter con los pocos elementos que ud. me refiere, esta es la respuesta en forma general de lo que podrían intentar hacer para la remoción del administrador. 

Igualmente, le sugiero que para tomar cualquier decisión acerca del problema que los aqueja realicen una consulta con un especialista en propiedad horizontal que diseñará la estrategia adecuada a su caso.-

Atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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