Rincón Solidario

Evitar nombrar un encargado

Somos 13 propietarios en un edificio de cinco pisos y nuestra administración tiene (a nuestra solicitud por asamblea) contratada una empresa de limpieza con la que estamos muy conformes. Nuestro reglamento no contempla esta situación y dice claramente que debemos tener obligatoriamente un encargado. ¿Cuál es nuestra situación?. ¿Qué podemos hacer para evitar nombrar un encargado?.

Gracias

Jorge

(10/12/2007)

Estimados lectores:

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, hasta el dictado de la Ley 2428 no existía obligación de tener en un edificio afectado a propiedad horizontal departamento destinado al encargado.

En la Provincia de Buenos Aires, no existe ninguna disposición de fondo que imponga la necesidad de que en un edificio afectado a propiedad horizontal exista departamento destinado al encargado.

Por tal motivo, las peticiones del gremio exigiendo que en cada edificio afectado a propiedad horizontal exista obligatoriamente un encargado, en cualquiera de las categorías del Convenio Colectivo 378 del 04, no tienen sustento normativo alguno y parten de una muy subjetiva interpretación del convenio colectivo redactado por el gremio.

Como primera conclusión a lo expuesto, en el caso que nos ocupa y partiendo de la base de que al caso en análisis no le es aplicable la Ley 2428 ya que por su reciente sanción no existe ningún edificio finalizado bajo el régimen de la misma, es que no existe obligación de tener encargado en el edificio y que sus tareas -máxime en un consorcio pequeño de 13 unidades- pueden ser realizadas por cualquiera de los condóminos en forma rotativa, o por una empresa de limpieza regularmente constituida bajo una figura societaria que no admita mayores dudas, como podría ser una SRL o una SA.

Si la decisión de ejecutar los trabajos de limpieza por intermedio de una empresa lo resolvió una asamblea, el administrador no podría por su cuenta cambiar el sistema ya que un principio básico en la materia indica que una decisión lícita y regular de una asamblea de consorcio solo puede ser dejada sin efecto o modificada por otra decisión asamblearia.

Por lo expuesto, estimo que el administrador no podría motu proprio designar ahora un encargado sin que una nueva reunión de consorcistas así lo resuelva.

Saluda a Ud. muy atte.

Dr. Juan Antonio Costantino

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El Dr. Juan Antonio Costantino se desempeña como Profesor Titular de la cátedra "Derecho Procesal Civil" de la Facultad de Abogacía de la Universidad Nacional de Mar del Plata, es autor de varios libros de Propiedad Horizontal y de Derecho Procesal Civil y para cualquier consulta se le puede mandar un e-mail a phcostantino@arnet.com.ar

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