Rincón Solidario

Seguridad privada

Estimados Sres: Mi consulta es la siguiente, debido a la inseguridad reinante en el edificio se decidió poner seguridad privada la cual se pagaba como los demás gastos por el porcentual que le corespondía a cada uno. 

Dado al último incremento, en la última reunión algunos de los copropietarios sugirieron que paguemos todos por igual, argumentando que ese servicio se nos prestaba a todos por igual, (lógicamente él o los que proponían esto eran los que mayor porcentual tienen en los gastos, mi pregunta es obvia, ¿es esto legal?. Si se pude llevar a cabo, ¿qué requisitos debe amparar dicho cambio? 

Desde ya muchas gracias.

Juan Miguel

(18/12/2007)

Estimado Juan Miguel:

Agradecemos su consulta que trataremos de responderla rápida y eficazmente.

A ver, empecemos por el principio.

Todos sabemos que la propiedad horizontal genera gastos.  Gastos de mantenimiento del edificio, de personal y muchos más que son generalmente inevitables para evitar la ruina edilicia y que inevitablemente traerá la ruina de cada una de las unidades funcionales que la componen y que inevitablemente conducirá a la ruina económica del propietario de cada unidad funcional. (Hoy, me gustó utilizar el termino "inevitable", perdón por la cacofonía).

Imagínese si su edificio se desmoronase por falta de mantenimiento, seguramente Ud. va a perder su vivienda y le costará dinero tener que comprar otra vivienda nueva, los muebles, etc. etc.

Ahora bien, la totalidad de los gastos que se efectúen para mantener el edificio y hacerlo confortable para el uso de los co-propietarios inevitablemente tendrá que ser sufragado por los co-propietarios dueños de cada unidad funcional que compone el edificio.

Para determinar qué monto paga cada propietario sobre el total de los gastos realizados en el consorcio, inevitablemente habrá que utilizar un "criterio personal de reparto".

Y en este instante, caemos en cuenta de que existen varios criterios de prorrateo de gastos o prorrateo de expensas, como Ud. guste llamarlo.

Un criterio será el de distribuir por igual el total de gastos consorciales; otro, distribuirlos de acuerdo a la cantidad de metros cuadrados que posee cada unidad funcional en relación al total de metros cuadrados del edificio; otro, podría ser en función del último criterio señalado pero modificado según un índice de variación de acuerdo a otros criterios personales (por ejemplo, dando mayor índice según la altura -porque algunas personas dicen que son departamentos más luminosos-, o índice según la funcionalidad de cada ambiente y así podríamos detallar muchos criterios, tantos como personas existen, porque son criterios personales).

Conste que personalmente he visto la aplicación de esos cuatro criterios indicados arriba en diferentes consorcios de la CABA. Así que no es una mera fantasía lo que le estoy narrando.

Pues bien, a fin de "normalizar" la aplicación de un solo criterio para cada consorcio es que las normas legales vigentes han dispuesto que el reglamento de copropiedad y administración de cada consorcio fije la forma en que se distribuirán los gastos comunes entre los propietarios.

Entonces, resumiendo la cháchara hasta ahora, la ley obliga a fijar un criterio de distribución de gastos en el Reglamento consorcial y ese contrato lo fija de una sola forma determinada.

Prosiguiendo con mi análisis, fíjese que cuando una persona adquiere un inmueble en propiedad horizontal cuando está frente al notario público que redactó la escritura que será firmada, en la lectura obligatoria del instrumento, el escribano dice algo así como: "... y en este acto el adquirente expresa que conoce el Reglamento de copropiedad del consorcio y que adhiere a él en todas sus cláusulas ....". Y eso, que leyó el Notario, que está escrito en la escritura pública, se firma por cada uno de los adquirentes, luego co-propietarios.

¿Qué es eso? Nada más ni nada menos que la aceptación lisa y llana de todas las normas que contiene el Reglamento de copropiedad del consorcio donde está inserta la unidad funcional aquirida. Nada más ni nada menos que la aceptación lisa y llana del contrato. Porque el Reglamento de copropiedad es un contrato firmado y aceptado por todos y cada uno de los co-propietarios.

Así que según las escrituras públicas correspondientes, cada uno de los consorcistas sabe y conoce que el prorrateo de expensas deberá realizarse según porcentuales que surgen del reglamento consorcial, al cual han adherido en todas sus cláusulas lisa y llanamente sin reserva alguna ni modificación, ni nada.

En suma, nadie puede pretender cambiar la forma de prorrateo de expensas si antes no se cambia el reglamento de copropiedad.

Que incluso, Juan Miguel, cada reglamento prevé clara y específicamente su cambio o modificación.

Porque está bien cambiar, modificar o adaptar algo que no esté bien, o algo que realmente esté mal.

¿Ejemplos? Si el pueblo de la Nación Argentina quiere cambiar su vieja constitución puede hacerlo. Así es que cambiamos nuestra vieja constitución del año 53 por la moderna constitución que se dictó en el Congreso Constituyente de Santa Fé !!! 

Así que si se puede cambiar la Constitución Nacional por qué no se podrán cambiar las cláusulas contractuales de un simple contrato entre co-propietarios.

Pero claro, habrá, inevitablemente, que seguir un procedimiento. 

Procedimiento que se establece a fin de evitar abusos por parte de personas inescrupulosas (cuanto menos), o de personas aprovechadoras, "ventajeras" o "ventajista" como dice el Diccionario de la Real Academia Española (Encarta 2004 Copyright Microsoft Corp).

Entonces, si alguien quiere cambiar la forma de prorrateo de los gastos tendrá que solicitar una convocatoria a Asamblea General Extraordinaria al administrador legalmente designado.

Es cierto, si el reglamento establece que solo se convocará a asamblea cuando un porcentaje mínimo (a veces el 20 % y a veces más) de copropietarios lo solicite, así como para evitar convocatorias irrazonables que inevitablemente solo provocan molestias, solo reuniendo ese mínimo se llamará a Asamblea.

Y que decida la mayoría asamblearia necesaria para modificar el reglamento (a veces el 66 % del total de propietarios, a veces el 75 %, a veces las 3/4 partes, a veces el 100 % del total de propietarios -y no se le ocurra computar solo "los presentes"- habrá que consultar cada reglamento de copropiedad, por supuesto).

Inevitablemente, si no se reúne la mayoría necesaria es porque esa "mayoría" no está interesada en cambiar la forma de prorrateo de gastos. En resumen, si solo una minoría quiere el cambio, a ella se opone la mayoría.

Como en todo sistema democrático, la mayoría "manda". Y la minoría debe permitirlo porque la tiranía de las minorías bueno, en Argentina sabemos de eso, ¿no?

Entonces, si no se logra cambiar lo estatuido, lo válido, lo legal, mal podrá prorratearse de forma distinta a la que está claramente establecida en el contrato o reglamento consorcial.

Y toda violación a lo contractualmente establecido, a las normas del contrato, a lo pactado, a lo legal, estimado Juan Miguel, será reclamable judicialmente por el damnificado.

¿Contra quién? Contra el administrador, por supuesto, y contra el consorcio, desde ya.

Es cierto, según la práctica del "yonofui", el admnistrador, seguramente tratando de deslindar su clara responsabilidad, tratará de citar al juicio como co-responsables a los que le dieron las instrucciones de prorratear mal las expensas.

Y todos embarcados en juicios civiles y porque no penales por defraudación, incluso en la modalidad de administración fraudulenta.

Honestamente, Juan Miguel le confieso que me encantan estas personas que creen que todo lo pueden hacer, sin importar la ley y las consecuencias. Adoro las personas que ni siquiera evalúan las consecuencias de sus actos, simplemente por necios o por ignorantes. Admiro a los prepotentes que gustan imponer su voluntad "porquesí".

Porque yo vivo de los juicios que esas actitudes y conductas generan.

Tribunales está lleno de esos pleitos.

Una reflexión final, que no por conocida debo soslayar: "lo que mal empieza, mal acaba". Inevitablemente.

Tengo la esperanza de no haberlo aburrido mucho y ojalá haya logrado responder su inquietud.

Aprovecho la ocasión para desear a Ud. y a todos los lectores de Pequeñas Noticias y especialmente al Sr. Director Claudio García de Rivas y a todo el staff del Boletín, un muy feliz y próspero año 2008.

Esperando haber sido claro, lo saludo muy atentamente.

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ejb@ejb.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina.

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