Rincón Solidario

El propietario no deja pasar por su departamento

Les quería consultar sobre un problema que tenemos en nuestro edificio que autoadministramos. 

Para cumplir con la ley de mantenimientos de fachadas y balcones debemos reparar y pintar el frente del edificio. Por la construcción de éste, la silleta debe colgarse desde el 8º piso. El propietario de dicho piso no deja pasar por su departamento ni trabajar en su balcón a los contratistas y exige que se pongan andamios que tienen un costo mayor al de la obra ($15.000). 

El reglamento indica que los balcones son de propiedad exclusiva (no común) y sólo expresa la obligación de permitir las reparaciones de las "instalaciones centrales".

¿Hay alguna vía legal para obligar al propietario a que permita trabajar desde su balcón al que se accedería desde la terraza para no molestarlo?

Gracias.

Mariela

(10/12/2007)

Estimada lectora Mariela:

En un todo de acuerdo a la ordenanza 24.411 de la otrora Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires (MCBA) se define como "balcón" a "la superficie en voladizo, accesible, limitada lateralmente, por parapeto o baranda"; accesibilidad que sólo se produce a través de una unidad funcional.-

Por esto, jurídicamente dicha parte puede ser considerada de dominio común optativo, vale decir incluída como parte común del consorcio pero de uso exclusivo o como parte privativa, según lo disponga el Reglamento de Copropiedad y Administración.-
La norma supra citada distingue el dominio común en forzoso referido a las partes del edificio que por su naturaleza o destino lo sean conforme con el art. 2º de la Ley 13.512, y dominio común optativo, entre los que se incluyen las superficies descubiertas como balcones, patios, jardines, azoteas; etc.-

En los supuestos de asignarle el mentado reglamento, el carácter de parte exclusiva, en la descripción de las unidades funcionales, menciona las superficies cubiertas, descubiertas y semicubiertas, haciendo expresa referencia al o a los balcones asignándole carácter de parte privativa.-

Empero, en ocasión de establecer las facultades de disposición material respecto del balcón como porción privativa habrá de tenerse en consideración que el derecho sobre él se ejerce sólo sobre los revestimientos y en una postura doctrinaria amplia, también sobre el cubo de aire que encierra entre la losa del piso y la del techo (cfr. Highton, E., Propiedad Horizontal y prehorizontalidad, pg.106, Hammurabi, Bs.As., 2000).-

Por lo tanto, la continuación del plano horizontal común -o estructura-,se entiende, seguirá siendo común, como también lo será la baranda que forma parte del frente del edificio. Es aquí donde el consorcio puede activar su propiedad y dominio sobre esas partes y se le permita atender la conservación y mantenimiento de la cosa.-

Por otro lado, en el supuesto que las tareas a realizar para dar cumplimiento a la ley 257 CABA reúnan los requisitos fijados en el art. 623 ter del Código de Procedimientos en lo Civil y Comercial de la Nación (Oposición a la ejecución de reparaciones urgentes. - "Cuando deterioros o averías producidos en un edificio o unidad ocasionen grave daño a otro y el ocupante del primero se opusiere a realizar o a permitir que se ejecuten las reparaciones necesarias para hacer cesar la causa de perjuicio, el propietario, copropietario o inquilino directamente afectados o, en su caso, el administrador del consorcio, podrá requerir que se adopten las medidas y se lleven a cabo los trabajos que sean necesarios, disponiéndose el allanamiento de domicilio, si fuere indispensable. 

La petición tramitará sin forma de juicio con la sola audiencia de los interesados y el informe técnico que deberá acompañarse al escrito inicial. 

La resolución del juez es inapelable. 

En su caso podrán imponerse sanciones conminatorias") permitirán operar -sin forma de juicio- el allanamiento judicial de la unidad funcional cuando el propietario u ocupante se opone a la realización de reparaciones urgentes "destinadas a conjurar daños en otras unidades o en partes comunes. Como puede advertirse, es en extremo severa la solución legislativa frente a la contumacia de quién se rehusa a permitir los trabajos necesarios para evitar el agravamiento de daños" (cfr. Orfila, B., Consorcios, 2ª ed., pg. 342, Errepar, Bs.As., 2006).-

Lo dicho surge del carácter no absoluto del dominio que se tiene sobre las cosas -en este caso inmuebles- el que sufre restricciones impuestas por la normativa, incluso las posibles molestias que el funcionamiento, seguridad, mantenimiento, cuidado, conservación y aspecto de los edificios en PH implican, por las tareas imprescindibles que se deban realizar.-
Recordemos pues, que la condición de comunero -integrante de un consorcio de copropietarios- conlleva aparejada no sólo el deber de contribuir en los gastos que devenga la reparación, conservación y mantenimiento del edificio en su conjunto, sino también la de tolerar las molestias o inconvenientes que esos trabajos ocasionan.-

Desde luego, el propietario afectado podrá, en la situación que se le perpetre algún daño en su porción exclusiva en ocasión de las tareas de reparación de las partes comunes, reclamar el debido resarcimiento.-

Con lo respondido espero haber satisfecho vuestra inquietud, por lo que la saludo con distinguida atención.-

Dr. Jorge Resqui Pizarro 

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.

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