Rincón Solidario

Vicios de obras

Estimado Dr. Brailovsky:

Tengo un departamento a estrenar año 2001. Varias veces hubo problemas de humedad y se ocupaba la constructora de solucionarlos hasta el 2006.
Desde febrero de 2007 hasta septiembre 2007, estuvimos haciendo reclamos a la constructora y al consorcio vía email y telefónicos porque había ingresado agua en el living comedor, cocina, baño, y dormitorio.

A partir de agosto, luego de tantos reclamos, llegó el gran día. Comenzaron a reparar pero cada vez era peor. Decidimos contratar un pintor propio, llegamos a un acuerdo y la constructora nos pagó los últimos días de diciembre. Sin embargo, cuando el pintor que contratamos vio que se caía el cieloraso decidió no seguir en esas condiciones. Volvió la gente de la constructora, picaron en varios lugares y colocaron un componente al que debíamos darle 15 días de secado.

A todo esto, me arruinaron el parquet, marcaron las paredes que teníamos en muy buena condición y en vez de pintar creo que hicieron una marcación de pista de autos (no lo tome a gracia tengo documentado con fotos, y una carpeta de email).

Fue así que emprendí la tarea de tapar todos los pisos y bordes con cartón corrugado yo misma. Mi marido sacó los muebles que ahora están apretados en otra habitación.

El día 11 de enero de 2008 -esperando que venga un nuevo pintor- vemos que donde picó la gente de la constructora y colocó un componente de secado se está descascarando,oscureciendo y otra vez hay humedad. No entiendo por qué ahorran dinero en arreglar los techos.

El daño que le han hecho a mi persona fue increible. Estoy desganada, me trajo muchísimos problemas de pareja y estoy en tratamiento con psiquiatra.

Ud se ocupa de estos temas en un estudio, esperamos su respuesta

Alejandra

(13/1/2008)

Estimada Alejandra:

En primer término, cumplimos en agradecer su consulta.

Y pasando directamente a tratar el tema que somete a mi consideración, le cuento que todo aquello que tenga que ver con la construcción y la responsabilidad del constructor, del director de obra y del arquitecto está regulado especialmente en el Código Civil de la Nación.

Nuestro legislador Vélez Sarsfield lo incluyó expresamente, siguiendo la legislación del Viejo Mundo, que sin lugar a dudas provenía del Derecho Romano.

Imagínese Ud., que un "pater familiae" contratara con un constructor arquitecto la construcción de su vivienda para sí y su esposa, para sus hijos y nietos, las concubinas de todos los hombres, los esclavos, los sirvientes, etc. etc., y de repente, en medio de la nada, toda la construcción se derruye y todos (todos son muchos) quedasen sin techo, sin protección contra toda la naturaleza por la fechoría del constructor que no puso los materiales que debía, que no hizo lo que debía, o si lo hizo, lo hizo mal.

Así que para evitar las fechorías de los constructores, la solución del Derecho es que el dueño de la obra pueda reclamar al constructor, al director de obra, o al arquitecto, o a todos juntos, por los vicios que tenga la obra.

Y eso está bien. 

Porque si la finca construida no tuvo reclamos en muchos años, evidentemente debe estar bien construida.

Pero si después de muchos años aparecen algunos problemas, evidentemente no se debe a un problema constructivo sino que es un problema de antiguedad de la construcción, la resistencia de los materiales al transcurso del tiempo, etc.

Ahora bien, Ud. preguntará: ¿y qué vicios puedo reclamar? 

Hay dos tipos de vicios: los aparentes y los ocultos.

Los aparentes son los que se ven, los que aparentan ser vicios a simple vista. Los ocultos son los que no se ven pero al tiempo aparecen y se ven las consecuencias.

Y la distinción no es en vano porque si cuando Ud. recibió el inmueble cuando lo vió no hizo un inventario de los vicios que se veían a simple vista (perdón por la redundancia, pero no queda mas remedio que utilizarla), entonces la ley presume que Ud. toleró esos vicios y no le interesó reclamarlos. Y así, perdió el derecho a reclamar esos vicios aparentes.

Ahora, con los vicios ocultos, Ud tiene un tiempo extremadamente corto después de aparecidos para reclamarlos porque si no lo hace en ese corto plazo que establece la ley, entonces la ley entiende que Ud. no quiere o no le interesa reclamarle nada al responsable.

Claro que si el constructor comienza las reparaciones, aunque Ud. no haya hecho "formal" reclamo, cabe suponer que el constructor ha reconocido su responsabilidad y la mala ejecución de los trabajos de reparación del vicio oculto tiene su propia característica. Ahora ya como mala ejecución de trabajos constructivos, es decir, la responsabilidad por los trabajos de reparación mal efectuados.

Ahora bien, otro tema vinculado con todo esto, es la ruina de la obra. Ruina que puede ser parcial o total.

¿Qué es "ruina"? La ruina, para resumir, se da cuando una cosa no sirve para lo cual fue construida.

Un Juguete está en ruina cuando no sirve como juguete para el niño. Una vivienda está en ruina, cuando no puede ser utilizado como vivienda.

Así que, si su vivienda no sirve en forma absoluta o en forma parcial e aquí otro reclamo al constructor, arquitecto, ingeniero, director de obra, y cuantos más hayan intervenido en la construcción.

Empero, creo que dejando de lado el vicio, la ruina, lo primero que cabría tratar aquí es un tema más complejo: ¿cómo sabe Ud. si lo que afecta a su vivienda es un vicio de obra oculto, o aparente, y si ella constituye una ruina de obra parcial o total?

Y tampoco se olvide que su vivienda estaría inserta en un edificio que es de un consorcio de propietarios y que rige la Ley 13512 y el reglamento de copropiedad para sus relaciones.

Así, si el origen de las filtraciones proviniese de cañerías propias del propietario del piso superior, no le reclame nada al constructor, arquitecto, ingeniero, director de obra y cuantos más hayan intervenido en la construcción, sino al propietario del piso superior.

Y desde ya, el reclamo será por el cese de las filtraciones y también por los daños y perjuicios provocados, hotelería incluida si Ud. no pudiese soportar las penurias de todo el tema.

Si en cambio, la filtración es un problema de caños consorciales, el pobre consorcio será el que deba encarar las reparaciones integrales (los daños y los perjuicios), y a su vez, el consorcio podrá citar a juicio o demandar al constructor por el mal estado de los caños, vicio oculto por excelencia.

Pero Ud. no esperará que un abogado le diga cuál es el origen de las filtraciones, humedades, pintura, y eso, etc.
¡¡¡Los abogados no estudiamos eso!!!

Sugiero que Ud. contrate su propio profesional en el arte de la construcción, que haga un informe técnico sobre el problema y sobre la vivienda en general.

Ahora bien, con el informe técnico, Ud. podrá saber realmente cuál es su situación, la prognosis del caso, y sobre todo, por qué motivo reclamar y a quién.

Párrafo aparte merece las penurias que está viviendo.

Si bien no puedo inmiscuirme en su vida privada, que seguramente se ve resquebrajada por estos padeceres, es de señalarse que Ud. y solo Ud. puede tomar las acciones necesarias para solucionarlos.

El derecho, muy a mi pesar, solo habla de dinero, el dinero que le costará un psiquiatra, o un psicólogo, y de un asesor de pareja, y/o un médico, o lo que tenga que gastar mientras el gasto sea necesario y útil.

Como señalé arriba, incluso el costo de restaurantes y hotelería podría Ud. reclamar al responsable de todos los avatares.

Entonces, y finalizando, una vez que tenga en sus manos el informe técnico que arriba le indiqué, concurra rápidamente a su letrado de confianza, que él podrá encauzar su reclamo de la mejor forma posible y contra quien realmente corresponda.

Esperando haber sido claro, lo saludo muy atentamente.

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ejb@ejb.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina.

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