Rincón Solidario

Prestar la cochera

Desearía saber si es posible y legal prestar la cochera. 
Gracias
<Sin nombre>
(20/2/2008)

Estimado lector:

Paso a responder su inquietud en la cual resulta de directa aplicación el artículo 4 de la Ley 13.512, cuyo texto indica que:

"Cada propietario puede sin necesidad de consentimiento de los demás enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir derechos reales o personales sobre el mismo. "

El texto es claro y evita mayores comentarios sobre la norma.

Se trata de un precepto que coordina perfectamente con los arts. 2 primera parte, 5, 13 y 14 última parte de la Ley 13.512, concluyéndose que sobre su unidad privativa el propietario ejerce todos sus derechos de dueño, sin limitaciones jurídicas de ningún tipo, salvedad hecha de las restricciones que provengan del propio título que justifique su dominio. 

Por ello, no tiene cortapisas de ninguna índole en el ejercicio de su derecho. 

Conforme su enunciado el propietario tiene la facultad de ejecutar, respecto de la cosa, todos los actos jurídicos que de ella es legalmente susceptible con límite en su ejercicio abusivo o disfuncional. Puede así alquilarla o arrendarla y enajenarla a título oneroso o gratuito, gravarla con servidumbres o hipotecas. Puede abdicar su propiedad, abandonar la cosa simplemente sin transmitirla a otra persona (art. 2.515 del Código Civil) aún cuando ese abandono posea limitados respecto de alguna de las obligaciones propias del copropietarios (vgr., art. 8º último párrafo Ley 13.512). 

Es obvio entonces que puede vender su unidad privativa con independencia de cualquier autorización de los restantes convecinos aunque debe insistirse en que tal enajenación supone la disposición por el mismo acto y simultáneamente de la alícuota sobre partes comunes reconocida al propietario. 

El propietario puede constituir sobre su unidad privativa todo tipo de derechos personales y en nuestro entender se le trasmiten al locatario o comodatario, por ej., todos los derechos al uso y goce de las partes comunes que tiene el consorcista titular de dominio. 

Tanto el proyecto de la denominada Comisión Federal, originado en la Cámara de Diputados de la Nación (art. 3.119), como el pergeñado por el Dr.Racciatti (art.4º) y el texto del art. 1.982 del Proyecto de Código Civil de 1998 textualmente incluyen la facultad de cada propietario de transmitir o constituir derechos reales y también personales sobre la unidad funcional de su propiedad generando una norma más lograda que la comentada.

Si bien la relación directa se da entre consorcista y consorcio, ello no priva al locatario o comodatario al goce uso de todos los sectores comunes, (ascensores, terrazas, piscinas, garajes) en la forma que disponga el reglamento de propiedad o el interno del edificio. 

La situación jurídica del locatario –equiparada también a la de otros ocupantes que hayan recibido regularmente derechos personales de uso y goce sobre el inmueble- ha sido particularmente abordada en los últimos proyectos de reforma del régimen que nos ocupa.

Saluda a los lectores muy cordialmente,

Dr. Juan Antonio Costantino

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El Dr. Juan Antonio Costantino se desempeña como Profesor Titular de la cátedra "Derecho Procesal Civil" de la Facultad de Abogacía de la Universidad Nacional de Mar del Plata, es autor de varios libros de Propiedad Horizontal y de Derecho Procesal Civil y para cualquier consulta se le puede mandar un e-mail a phcostantino@arnet.com.ar

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