¿Debemos pagar Impuesto a las Ganancias?

Actualmente, le facturamos a CTI por locación de espacio un canon de $15.000 anuales.

Como está por debajo de los 1.500 mensuales no pagamos IVA. 
Ahora, tenemos pensado aumentar dicho canon a $22.000 con lo cual deberemos pagar el IVA.

¿Debemos pagar también el impuesto a las ganancias?

Gracias.

Guillermo

(6/3/2008)

Estimado Guillermo:

Tu pregunta es muy interesante ya que no siempre los administradores tienen en cuenta las implicancias impositivas de los ingresos que obtienen los consorcios por locaciones.

Tu pregunta de si deben pagar impuesto a las ganancias no está relacionada con el hecho de que se piense percibir más de $ 15.000 anuales sino que es independiente del monto de los alquileres.

El tope a que seguramente te referís y que puede llevar a confusión es el de $ 1.500 mensuales ($ 18.000 anuales) fijados para las locaciones comerciales en el año 2001 y nunca actualizado, pero este tope se aplica solamente para determinar si el contrato está o no alcanzado por el impuesto al valor agregado debido a que para el impuesto a las ganancias, las locaciones están gravadas, tanto sean de inmuebles como de derechos.

Empezaré ahora a complicar un poco la respuesta ya que según el criterio de la AFIP el sujeto obligado a pagar el impuesto no es el consorcio sino cada uno de los co-propietarios en la proporción que le corresponda.

En este sentido, el Dictamen 1/82 de la DGI (es anterior a la creación de la AFIP) dice que "... el consorcio propietario de un terreno donde se construyó un edificio bajo el régimen de la Ley 13.512 puede asimilarse a un condominio ..." y el Dictamen 39/83 también de la DGI dice que "... el consorcio de propietarios reviste el carácter de una figura atípica, resultante de la aplicación de la Ley 13.512. No tiene encasillamiento legal, actúa como mandatario de sus componentes y su personalidad se confunde con éstos ..."

A fin de que CTI pueda aplicar correctamente las normas de la Resolución 830 que indica la manera en que se deben calcular las retenciones a cuenta del impuesto a las ganancias, deberás suministrar una nómina de los beneficiarios y su situación ante el gravamen (inscriptos, no inscriptos o monotributistas) a fin de que se aplique el mínimo no imponible para cada uno de ellos. De esta manera, casi con seguridad se evitará la retención.

Como verás la situación es bastante engorrosa, por lo que en la práctica la gran mayoría de los administradores no aplica estas normas, emitiendo un comprobante (factura o recibo) bajo la CUIT del consorcio. Esto no implica en absoluto que yo esté emitiendo juicio al respecto.

Con relación al IVA, si el consorcio no está inscripto deberás cumplir con la Resolución AFIP 1032, que establece la metodología para inscribirlo como contribuyente de este impuesto, y tener en cuenta las normas de información vigentes para el caso de que impriman facturas o recibos "A".

Nada has mencionado en tu consulta pero te recuerdo que las locaciones están también alcanzadas por el impuesto sobre ingresos brutos.

Espero haberte aclarado en algo la situación, como verás el tema es bastante extenso como para responderlo por este medio.

Viviana Grinberg

---

La Contadora Publica Viviana Grinberg es especialista en Propiedad Horizontal y se desempeña en la práctica privada realizando  auditorías de expensas, seguimientos anuales y controles de gestión. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a vgrinberg@arnet.com.ar o llamarla a los teléfonos 4553-6094 ó 4552-9692.