La obligaciones del consorcio

Soy un nuevo co-propietario en un edificio de la Ciudad de Buenos Aires. 
Solicito me informen las obligaciones legales básicas que debe cumplir un consorcio y los costos estimados que las mismas requieren para su cumplimiento.

De esta manera, podré calcular los costos mínimos que debe afrontar el consorcio. Así también solicito me informen los libros obligatorios y optativos que debe llevar el consorcio y los seguros obligatorios y optativos.

Asimismo, le consulto si es conveniente una intervención judicial para un caso en el que los co-propietarios no llegan a un acuerdo en: forma de administrar, monto de las expensas ordinarias y extraordinarias, reglas básicas de convivencia. ¿Cuáles son las consecuencias negativas y positivas de una intervención judicial? 

Características del edificio: Ubicación: Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Barrio Villa Santa Rita). Año de construcción: 1962, apróximadamente. Departamentos: 10, distribuidos en tres por planta en PB, 1° y 2° piso, y un último en el 3° piso. Sin vivienda de encargado ni ascensor. Tanque de agua de fibrocemento.

Existen actualmente problemas de humedad y filtraciones de agua en los departamentos que tienen su techo expuesto al cielo y una filtración entre dos departamentos (uno sobre otro).

Espero su pronta respuesta.

Muchas Gracias,

Hernán

(3/3/2008)

Estimado Hernán:

En primer lugar, el consorcio al estar afectado al régimen de propiedad horizontal debe dar cumplimiento a las obligaciones y normativas existentes.

Los libros obligatorios son el libro de actas, el libro de administración, el libro de órdenes, el libro de ascensores y también existen libros no obligatorios de acuerdo a las necesidades de cada consorcio.

En referencia a los seguros, la Ley de Propiedad Horizontal exige el seguro contra incendio pero lo habitual es el seguro integral de consorcio, el seguro de vida obligatorio del encargado y como optativo, el seguro de vida colectivo y el seguro de dinero en tránsito.

Nunca es conveniente una intervención judicial para un consorcio, lo aconsejable es que los propietarios que conforman una comunidad consorcial traten de resolver entre ellos mismos las diferencias que puedan existir. Para solicitar una asamblea judicial hay que agotar instancias de no reunir el quorum necesario para sesionar en la asamblea. Esto demora tiempo y tiene un costo económico para el consorcio ya que tienen que intervenir profesionales.

Respecto al costo estimado que solicitás es imposible calcularlo sin tener elementos para valorarlo, pero tenés que calcular el costo de administración, los gastos fijos del consorcio y los gastos de mantenimiento necesario para el edificio.

Tampoco hay que olvidarse que en la ciudad de Buenos Aires hay normativas vigentes que hay que dar cumplimiento y siempre es aconsejable que un administrador profesional sea el encargado de administrar ya que si el rol lo ocupa un propietario de buena voluntad, puede incurrir en errores involuntarios o incumplimientos a normas vigentes por desconocimiento.

Ante cualquier duda estoy a tu disposición.

León R. Estrugo

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El Adm. León R. Estrugo es el Director Nacional de la Defensoría del Consorcista (Sta. M. de Oro 15 - San Bernardo - Teléfono: (02257) 46-8866) y un administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@administracion.net.ar o llamarlo al teléfono 4443-2466 en Capital Federal.