Rincón Solidario

No hay (ni funciona) el consorcio

Dr. Brailovsky:

Vivo en un complejo de viviendas Fo.Na.Vi. desde 1981.

Mi casa es un departamento en planta baja en un monoblock de 3 niveles donde todos han cerrado sus patios traseros y delanteros para uso exclusivo.

El edificio no fue entregado con cerco perimetral de seguridad, así que los palieres de acceso quedan accesibles para cualquiera, a cualquier hora. En consecuencia, la gente busca protegerse cerrándolos, que si no fuera así,las puertas de acceso a las viviendas quedan totalmente expuestas.

Después de 27 años de residencia y debido al alto índice de inseguridad, decidí poner un portón y una reja en el acceso al palier que solo usamos los dos vecinos de la planta baja. Lo hicimos por propia iniciativa y con nuestro propio peculio. No en contra de nadie sino a favor de nuestra seguridad y tranquilidad.

Ahora aparece el propietario de la vivienda del primer piso sobre la mía haciendo planteos de que quiere que le de una llave porque el yerno de él -que es quien reside en el departamento- quiere guardar su moto (cuando la tenga porque todavía no la tiene) cosa que nos negamos a hacer porque no conocemos al yerno de este señor, que además, desde que ocupa la vivienda -unos 4 meses- nunca mostró intenciones de integrarse al vecindario siendo su aspecto y comportamiento nada tranquilizadores.

El verdadero propietario hace más de 15 años que no habita el departamento de su propiedad. Lo alquilaba hasta ahora que vinieron su hija y su yerno a vivir allí.

En este monoblock nunca se formó un consorcio y claro, no hay administrador -ni las ganas de que lo haya- tampoco se hizo un reglamento ni nada de lo que exige la ley. Somos todos gente de bajos recursos, con lo cual quiero decir que la palabra "expensas" suena risible y será resistida hasta el final de los tiempos 

¿Rige de todos modos la Ley 13.512?

¿Podemos argumentar con alguna probabilidad de éxito para que el palier de acceso a mi casa no se convierta en un estacionamiento de motos de conocidos y desconocidos con las consecuencias imaginables?

Muchas gracias anticipadas.

Ramón

(3/3/2008)

Estimado Ramón:

Gracias por su consulta. Realmente, hay cosas que no dejan de sorprenderme.

Porque hasta ahora yo creía conocer el régimen que el FONAVI imponía a sus viviendas: el sistema consorcial.

Los que efectúan construcciones de edificios, a través de sistemas contractuales variados, en la Nación, el FONAVI; en la CABA, el Instituto de la Vivienda de la CABA y en en la Pcia. de Buenos Aires, el Instituto de la Vivienda de la Pcia. de B S. AS.

Supongo que las demás provincias de la Nación también tienen institutos de este tipo.

Empero, todos en virtud de la ley de "Pre-Horizontalidad" y de la Ley 13512, repito: todos los institutos y constructores constituyen un Consorcios de propietarios.

Y cuando políticamente le conviene al Gobierno de turno se hacen las entregas de las viviendas, ya otorgando la posesión precaria del inmueble, ya otorgando la escritura de propiedad (con hipoteca de la deuda, claro).

Pero cualquiera sea el sistema de la "entrega" de la vivienda, siempre estaba constituido previamente el consorcio de Propietarios.

Así que le recomiendo investigar este asunto.

¿Dónde? En el propio Instituto de la Vivienda que a Ud. corresponda.

Entonces, primer paso: ir a su "Instituto de la vivienda" y averiguar sobre la formación del Consorcio en el Barrio donde Ud. habita.

Una vez allí, seguramente podrá pedir una copia del Reglamento de Copropiedad.

Si tiene Ud. escritura, también podría mirarla bien y vería que al final lleva un sello que debería decir: Registro de la Propiedad Inmueble y una leyenda que dice más o menos: inscripta en el folio (o matrícula) seguido de un número.

Vaya al Registro de la Propiedad Inmueble (en la Pcia. de Bs. As., también es en La Plata al igual que el Instituto de la Vivienda de la Pcia. de Bs. As.), y allí pida Ud. una copia simple de su Reglamento consorcial.

Despues estúdielo atentamente.

De allí, surgen todos los derechos y obligaciones de los copropietarios.

Por supuesto, debería haber un administrador, expensas, etc. etc.

Claro que en la práctica son pocos los barrios del FONAVI o similares que cobran expensas: algunos porque no saben cómo, y otros porque políticamente es una ventaja. 

Afortunadamente, quedan muy pocos barrios que todavía resisten el pago de expensas.

Ahora bien, según las normas generales de la Ley 13512 aplicables, y que sí conozco, ningun palier puede convertirse en "Parking" (anglisismo que usan mucho los jóvenes) y que deberíamos llamar en castellano "estacionamiento de vehículos automotores".

Si alguien pretende esto, debe ser educado de la mejor forma: se le recuerda la existencia de la ley y las sanciones correspondientes a través del envío de misiva fehaciente (vulgo: carta documento -para alegría de la firma Correo Oficial de la República Argentina S.A, que bastante bien las cobra).

Por supuesto, para la entrega de una llave de acceso deberá acreditar la personería que inviste, con los títulos pertinentes: si tiene legal título, bienvenido sea, no se le puede negar la llave, pero sí se le puede negar el cambio de destino del hall del edificio que seguramente es para el tránsito de personas.

Si la persona de marras no acredita título alguno caben dos cosas: a) no entregarle nada, y b) hacer la denuncia en el Instituto que corresponde.

El Instituto seguramente estará muy interesado en recuperar una de sus viviendas.

Y si el encartado se le ocurre ejercer violencia o coacción, amenaza etc. etc., entonces no dude en concurrir a la seccional más cercana a su domicilio.

Y recomiendo comience a convencer a sus vecinos del consorcio que encaucen sus conductas como corresponde, formen realmente el consorcio designando un administrador, paguen expensas que se usarán en provecho de todos, etc. etc.

Por lo menos, en los barrios del FONAVI donde yo intervine tiempo atrás, créame que todo mejoró...

Porque aquellos "vecinos" intolerantes, faltos de solidaridad, de aspecto y comportamiento nada tranquilizador, como Ud. dice, al tener que afrontar pagos, seguramente se irán solitos de allí ... Y sino, el administrador podrá ejecutar expensas y terminará con que o el Instituto recupera la vivienda y la asigna a otra persona que realmente la necesita, o que salga a subasta y la adquiera alguien que puede pagar.

Habría mucho más para aclarar y hacer, así que le recomiendo que consulte con su abogado de confianza.

Atentamente,

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ejb@ejb.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina.

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