Rincón Solidario

Una alfombra de cesped sintético

Desearía una respuesta sobre lo que debemos hacer: tenemos el propietario del último piso que en su balcón terraza tiene colocada una alfombra de césped sintético de 30 m² y existen permanentemente humedades en el departamento de abajo, en el sector del balcón. Ya se han realizado continuos arreglos (impermeabilizaciones, cambio de rieles de las ventanas, etc) volviendo a ocurrir los problemas de filtración.

Ahora los demás propietarios se cansaron de pagar los arreglos. Quisiera saber si es reglamentario el uso de este césped ya que suele pasar varios días mojado después de las lluvias y cómo se debería hacer para que lo saque o lograr un equilibrio entre propietarios.

GRACIAS y espero su respuesta.

Ernesto

(17/3/2008)

Sr Ernesto:

El balcón terraza es una cosa común de uso exclusivo, esto quiere decir que su uso está destinado exclusivamente al propietario, pero el mantenimiento y conservación de la superficie se encuentra a cargo del propietario.-
En atención a ello, hay que determinar principalmente de quién es la responsabilidad en caso de filtraciones o daños que se provoquen a la unidad de abajo, es decir, si las filtraciones se originan en los elementos por debajo del revestimiento (losas o membranas) corresponde al consorcio su reparación. En cambio, si los deterioros provienen de la superficie del balcón, o sea de sus revestimientos, es a cargo del propietario su mantenimiento y reparación.-

El caso que Ud. refiere es la misma situación que en el interior de las unidades funcionales, queda a cargo del propietario el mantenimiento de su unidad funcional, en cuanto a pintura de pares, cielorrasos, baldosas y parquets.- 

Conforme el art. 5to. de la Ley 13.512 "cada propietario atenderá los gastos de conservacióny reparación de su propio piso o departamento", es un obligación impuesta por el código civil, en donde el dueño deber responder a su reparación y conservación.-

"La obligación de atender a los gastos de conservación y reparación de sus pisos o departamentos está expresamente impuesta a cada propietario, obligación cuyo cumplimiento es de gran importancia por la estrecha unión que entre las diversas unidades impone el particular sistema legislado, donde la negligencia de un consorcista puede incidir en la conservación de las propiedades de los demás. CNCIv Sala K 12/6/91 Juris Cáma ISIS sum 1925".

Reitero si los daños provienen de elementos de propiedad exclusiva generan problemas en otras unidades o en sectores comunes, el propietario que los generó debe repararlos.-

"La falta de atención por parte del propietario a la reparación o mantenimiento de su unidad funcional puede dar lugar a acciones de daños y perjuicios, sea del consorcio, de los consorcistas o de terceros. Por cierto, que se trata de un derecho o facultad el propietario pero también se está ante una obligación del consorcista y los deterioros debidos a su incumplimiento que perjudiquen a las partes comunes del edificio o a otros copropeitarios deben repararse en los términos del art. 505 inc. 3ero. del C.C. responde personalmente ante el consorcio o el vecino por los perjuicios irrogados" CNCiv Sala F 30/9/03 Expte F 373394 Jurs Cáma Civil Isis Sum 15.634 Boletin 21/03" (Consorcios pág 332 Dr. Orfila).-

Si en el reglamento de copropiedad de su edificio no existe alguna salvedad por medio de la cual se integren los revestimientos como cosas comunes que deban ser reparadas y mantenidas por el consorcio, el agregado de la alfombra césped no corresponde que el consorcio se haga cargo.-

Desconozco los motivos por los cuales se hicieron las reparaciones por consorcio cuando no era procedente.- 

El propietario deberá asumir todos los daños que su revestimiento está provocando en partes comunes y propias de las unidades, el consorcio o quién se sienta afectado por la unidad en cuestión podrá iniciar las acciones para la reparación de los daños.- 

Saludo a ud. atte.-

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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