Rincón Solidario

Arrojan los desperdicios por la ventana

Apreciado Sr. Director:

Me dirijo a Ud. a fin de solicitar orientación respecto a una situación que se ha presentado en un edificio de propiedad horizontal del que formo parte en mi carácter de propietario de una de las unidades.

La cuestión es la siguiente: algunos vecinos de los pisos superiores han adoptado como práctica desde hace mucho tiempo arrojar desperdicios por la ventana de sus unidades. Estos desperdicios caen en los patios de la planta baja, uno de los cuales corresponde a mi unidad. 

A medida que ha ido transcurriendo el tiempo, los residuos se han convertido en verdaderas agresiones dirigidas a dañar a las personas (café hirviendo, vidrios, objetos punzantes, etc). Esta situación fue comunicada a la administración actual, la cual no tomó medida alguna al respecto. 

A esto se agrega que durante las recientes lluvias los residuos obturaron los desagues de mi departamento, produciendo el levantamiento de partes del piso y la quebradura de los cerámicos.

Ante la gravedad de la situación, he remitido una nota al Consejo de Administración solicitando la convocatoria a una Asamblea Extraordinaria para discutir la remoción de la actual administración, por negligencia y mal desempeño de sus funciones. 

Paralelamente, he releído el Reglamento de Copropiedad y éste establece que la designación de un Administrador debe efectuarse por Escritura Pública. 

En el caso de la designación del administrador actual no se ha dado cumplimiento en modo alguno a tal requerimiento, y tratándose de una primera responsabilidad inexcusable de parte del administrador la mera lectura del Reglamento de Co-Propiedad, les consulto respecto a la legitimidad de tal designación ya que al no haber sido designado mediante la escritura pública -según lo requerido por el Reglamento- a mi entender tal designación podría ser declarada nula y carente de valor juridico, lo que confluiría con las restantes causales de remoción antes explicadas.

Le agradeceré que por favor me confirme si mi interpretación relativa a la nulidad de la designación por no haberse consumado conforme al Reglamento de Copropiedad es correcta o equivocada, ya que deberé actuar en uno u otro sentido conforme a lo que legalmente corresponda.

Desde ya muchísimas gracias,

Cordialmente,

Jose

(12/3/2008)

Estimado Sr José,

Su interpretación sobre la nulidad es equivocada.

El requerimiento de que la designación sea por escritura pública es una expresión formal que tiene por objeto "legalizar" el poder de mandato para la actuación futura del administrador designado y se suple en la generalidad de los casos con la "protocolización" de un escribano del acta, ya que de lo contrario el escribano debería estar presente en la Asamblea de designación para hacer un acta con "forma" de escritura. 

Por otro lado, las nulidades en Propiedad Horizontal, salvo las que violan normas de orden público dispuestas por la Ley 13512, son "relativas" y nunca "absolutas".

Al decir que son relativas, decimos que son "salvadas" o "subsanadas" por actos posteriores del emisor, en este caso el consorcio, y la forma en que fueron saneadas fue a través del pago mensual de las expensas, incluso por Ud. mismo, ya que de esa manera se prueba que los propietarios y Ud. lo "reconocen" como administrador, caso contrario ¿por qué le pagaron?.

Pero resumiendo el vicio de forma en la designación, ya sea por la instrumentación del acto o por falta de cumplimiento del régimen de mayorías previstas por el Reglamento, son relativos y se purga con el pago de la primer expensa mensual puesta al cobro por el Administrador designado en esa Asamblea cuestionada.

Espero haber sido claro al respecto, cualquier duda estoy a su disposición

Atentamente,

Daniel Elizondo

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El Dr. Daniel Elizondo es abogado especializado en propiedad horizontal, administrador de consorcios y socio fundador de la Asociación Civil Administradores Independientes de la Propiedad Horizontal (AIPH). Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a doe@orgelizondo.com.

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