Rincón Solidario

La mitad fueron inquilinos

Soy una atenta lectora de sus informes en Pequeñas Noticias por la responsabilidad y razonabilidad de sus fundamentos.

Hace un mes me hice cargo como administradora de un consorcio. La administración saliente (propietario y un inquilino) me hizo el traspaso de la documentación correspondiente, incluyendo el libro de Actas con la designación de la nueva administración. 

Ahora bien, ya habiendo cobrado el primer mes de expensas, me doy cuenta que aproximadamente un 50% son inquilinos y que estuvieron en la asamblea de designación, por lo que deduzco que la misma no fue legalmente constituida y que se realizó de esa manera porque en años no lograban reunir la mayoría requerida para nombrar a un administrador externo. 

También me encuentro con un significativo porcentaje de deudas por expensas históricas dando lugar a mis sospechas del porqué no era conveniente la designación de un profesional que ponga las cuentas al día. Entonces, si logré recaudar el 70% de las contribuciones en el primer mes 

¿Cuál es mi situación como representante del consorcio, y particularmente a la hora de intimar a los morosos? 

¿Cuál debe ser mi respuesta ante propietarios que verbalmente pretenden dar nulidad a dicha asamblea?. 

¿Debo retirarme y cobrar los honorarios por los servicios prestados al consorcio?.

Como verá, es un caso particular que ignoraba ya que momentos antes de la asamblea fui presentada por el administrador saliente en las instalaciones de consorcio frente a lo que aparentaba ser la mayoría necesaria para resolver.

Espero que pueda disponer un momento para contestar mis preguntas, en lo posible a través de este medio para recibirlo a la brevedad posible y para no actuar sin bases legales que me respalden.

Cordialmente.

Sonia.

(6/5/2008)

Estimada Sonia:

Gracias por su consulta. Pasando al tema que trae a mi conocimiento, voy a darle algunas pautas generales.

En principio, la primera pregunta que debemos hacernos es: ¿hay "otro" administrador?

Importante pregunta porque si no hay ningún otro administrador más que Ud., que en realidad es la única que cobra del consorcio y paga las obligaciones del consorcio, evidentemente no será facil decir que no es la administradora.

Porque vale, como siempre digo, la lógica, la realidad.

Y además, muchos jueces y gran parte de la doctrina usan el mismo criterio.

La teoría de los propios actos, en su caso dice que si le están pagando las expensas, la están reconociendo como administradora.

Y si alguno de los que pagan las expensas hoy, mantiene alguna deuda "antigua", entonces no puede seriamente creerse que hoy si la reconoce como administradora "por lo nuevo" y sin derecho alguno para reclamarle la deuda "vieja".

Y porque además, tal como se puede inferir leyendo la vieja Ley 13.512, no puede haber consorcio sin administrador que lo represente.

Por otro lado, si esos deudores no la querían a Ud. como administradora, lo hubiesen manifestado en la Asamblea que la designó como tal.

Aunque ello parte de la base que los propietarios estaban notificados debidamente en sus unidades funcionales, aún cuando no habitaren allí y por no haber constituido domicilio real ante el administrador anterior.

Va de suyo que también sería importante leer el Reglamento consorcial para determinar si es válido el domicilio inferido en la unidad funcional a falta del real constituido. Pero me gustaría presumir que sí dice ello el texto reglamentario, aunque más no sea para hablar bien del escribano que redactó el reglamento consorcial.

Ahora bien, siempre hay algo para hacer sino no existiríamos nosotros los abogados. ¿de qué viviríamos?

Evidentemente, tal como los autores venimos diciendo en estas mismas páginas de Pequeñas Noticias, hay que agotar la vía administrativa siempre.

En los consorcios, debe entenderse la "vía administrativa", el llamado a Asambleas que justamente es Ud. la calificada para convocarlas.

Así que, ante la duda, también podría Ud. tratar de ratificar su nombramiento mediante una asamblea consorcial.

Claro, acuérdese que existen claras normas para "eso": cómo convocar, cómo notificar, dónde, cómo sesionar, cómo labrar el acta, notificar a los ausentes, etc. etc.

Si la asamblea ratifica en forma correcta, con correcto quórum, ya está todo arreglado.

Pero si fracasa la celebración de la asamblea por falta de quorum, por ejemplo, también habrá que seguir el procedimiento normal: dejar constancia de ello en el libro de actas, notificar a los ausentes y deberá volver a convocar una segunda asamblea.

Si esta "segunda" fracasa también, recién allí tiene Ud. abierta la vía de una acción declarativa, a fin de que un juez de la Nación declare que Ud. es la administradora de ese consorcio.

Y por supuesto, si lo dice una sentencia declarativa la "sentencia" es oponible a esos propietarios demandados que la "cuestionaron".

De cualquier forma, y ya como colofón, resta decirle que como Ud. tendrá que ejecutar esas deudas de expensas y para ello necesitará sí o sí recurir a los servicios de un abogado, entonces, creo que todas estas inquietudes suyas deberá consultarlas con su abogado de confianza que, como experto en el tema de consorcios, seguramente se explayará más y mejor que yo.

Sin otro particular, saludo a Ud. atentamente, quedando a su disposición.

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ejb@ejb.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina.

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