Rincón Solidario

¿Se puede alquilar el departamento de portería?

Dr. Eduardo Brailovsky:

He leido su respuesta en el Boletín Nº 294 del sitio www.pequenasnoticias.com.ar y quisiera consultarle algunas cosas.

Primero que nada, en un edificio de 29 unidades ¿es obligatorio contratar a un encargado permanente?. Le pregunto esto porque en nuestro edificio se jubiló el encargado permanente con vivienda y ahora se ha contratado a un encargado no permanente sin vivienda.

Por otro lado, usted hace notar en la respuesta que dio en el Boletín Nº 294 que mientras los copropietarios en la cantidad estipulada por el Reglamento de Copropiedad estén de acuerdo, se puede alquilar el departamento de portería.Quisiera que me confirmara esto porque cuando consulté esto a nuestro administrador -sin dejarnos en claro el porqué- nos respondió que él no lo aconsejaba ya que esto podía traer problemas para el edificio.

Desde ya le agradezco su respuesta.

Atte.

Ricardo

(11/5/2008)

Estimado Ricardo:

 ¡Veo que ha leído Pequeñas Noticias! Ahora le recomendaría que lea algunos números anteriores porque ese tema de la portería y el empleado consorcial fue tratado en muchas oportunidades por el suscrito y por otros distinguidos colegas.

Si lo que quiere es una consulta personal, particularizada, estoy a su disposición en mi estudio jurídico.

De lo contrario, y como siempre hago por un problema de ética profesional, no evacuaré su problema personal sino que solo trataré de enseñar a Ud. y a todos un poquitito más sobre derecho y derechos para bien de todos.

Pues bien, el problema de la existencia de encargados en los edificios de propiedad horizontal fue resuelto a través de los convenios colectivos firmados.

Así que si estudiamos el CCT 378/04 artículo 7º y su ratificación por el CCT. 185/06, algo podremos entender.

El art. 7 del CCT 378/04, no dice cuántas unidades funcionales tiene que tener un edificio para tener "encargado de edificio" pero sí dice que tiene a su cargo el edificio (inciso "a").

En cambio, afirma que encargado no permanente es el que hace de encargado de edificio en aquellos que tengan hasta 25 unidades.

Ahora bien, el art. 23 del CCT 378/04 establece en su inciso 1º que el personal debe "habitar la unidad que en el edificio se ha destinado a ese fin, el que no puede ser alterado..."

Empero, la pregunta entonces, pasa por "qué ocurre si no puedo suministrar vivienda al encargado, porque no está disponible".

Y por no "estar disponible", entiéndase a que pueden existir derechos de terceros que no podrán ser alterados o modificados sin perjuicio para el consorcio.

Entonces, el encargado  será sin vivienda por lo que deberá pagársele el plus para que él pueda tener una vivienda, según lo expresamente previsto por la escala salarial vigente.

Como ve, todo está previsto: encargado con y encargado sin vivienda. Y si está previsto y no está prohibido, se puede.

Claro que el "quid" de la cuestión pasará por la elucidación de "cuándo" la vivienda estaba disponible para el encargado. Porque como vimos arriba, no podrá afectarse la vivienda de portería a otro uso mientras el empleado consorcial esté trabajando.

Sobre el tema del alquiler de la portería, le aclaro que sí puede alquilarse. Pero siempre hay un pero, ¿vio?.

No se olvide que esa unidad no paga expensas pero sí utiliza agua de tanques, ascensores, luces de pasillo, etc.

Y además, todo es muy lindo cuando el inquilino paga su canon puntualmente y él o su grupo familiar son de buen trato, educados, de gran nivel económico

Pero calcule Ud. el problema si el inquilino dejase de pagar su alquiler.

No sólo el consorcio tendría que afrontar los mayores gastos por el consumo normal de ascensores, luces de pasillos, uso de agua, etc., sino que además tendrá que pagar los costos y costas del juicio de desalojo y/o del juicio por la ejecución de lo alquileres impagos.

Claro, cuando la garantía no fuese insolvente, porque sino todo será dinero perdido.

Además, fíjese que el consorcio deberá delegar en manos del administrador la evaluación del monto del contrato de alquiler y de las características de él o los inquilinos.

Qué pasaría si algún o algunos copropietario /s piensan que el monto del alquiler es exiguo. O si él o los inquilinos resultan ser de mal trato o incluso hasta beodos consuetudinarios para gran escándalo en el edificio, ¿de quién será la responsabilidad?.

No creo que ningún administrador quiera asumir tal responsabilidad y menos aún ¡gratis!

Bueno, no me explayaré más pero como ve no todo es tan sencillo.

Sin otro particular, saludo a Ud. atentamente, 

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ejb@ejb.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina.

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