Rincón Solidario

¿La administración puede decidir sin consultar?

Buenos días:

Quisiera preguntarles si una administración de consorcio puede decidir, sin consultar a los propietarios, la realización de un gasto de 6.300 pesos (que ha encarecido notablemente las expensas). Y máxime teniendo en cuenta que dicho gasto tiene como objetivo reparar la membrana que cubre la cochera (muchos consorcistas no tenemos auto o lo tenemos afuera del edificio).

¿Pueden tomar una decisión tan arbitraria sin consultar previamente? 

¿Tengo opción de negarme a abonar un plus que considero que no me corresponde? 

Desde ya muchas gracias. 

Gustavo 

(6/5/2008)

Estimado lector Gustavo:

Por un lado, el art. 8º de la Ley 13.512 en su primer párrafo expresa: "Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro…".-

A su vez, el mismo cuerpo legal en el artículo referido al reglamento de copropiedad y administración (9º) y a lo que éste deberá proveer "obligatoriamente" establece en su inciso a) "Designación de un representante de los propietarios que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin…".-

Ahora bien, la obligación de atender al mantenimiento del consorcio (conservación, mejoramiento y funcionamiento de las cosas y servicios de propiedad común) implica sufragar dichos gastos. La proporción en el pago es la que surge, en principio, de la proporción que tiene cada propietario en las cosas comunes que se corresponden con el valor del piso o departamento (art.3º de la ley de PH).

 Sin embargo, puede convenirse una contribución distinta al valor de la unidad funcional siempre respondiendo a pautas objetivas, como sería el supuesto de unidades que carecieran de instalaciones para recibir determinados servicios. Incluso -al decir de Elena I. Highton en Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad, pg. 354, 2ª ed. renovada y ampliada, reimpresión, Hammurabi, Bs.As., 2007, y buena parte de la doctrina de los autores especializados- el propietario en este caso "tendría acción judicial a fin de que se le reconozca el derecho y se modifique el reglamento, previo agotamiento de la vía interna".-

Así ha mantenido la jurisprudencia que "si bien la regla genérica del art. 8º, parte primera de la Ley 13.512 es la de igualdad de las cargas, de tal modo que cada propietario se encuentra con la obligación de colaborar con los titulares de las unidades privativas, lo que se adapta a una pacífica y generosa convivencia. Ello no quita, sin embargo, que también por razones de equidad y en forma excepcional se permita a alguno o algunos de los copropietarios eludir el pago de servicios o mejoras que no correspondan a la proporcionalidad del uso" (CNEsp.Civ.y Com., Sala IV, 29/03/1982, JA, 1983-II-698) (Negrita, cursiva y subrayado nos pertenece).-

Se entiende, por el contrario, que "lo que no puede admitirse es la pretensión de distribuir las cargas en razón del mayor o menor uso de los servicios. Eso llevaría a la necesidad de considerar respecto de cada gasto la situación particular de cada unidad, lo que resultaría totalmente caótico y una fuente inagotable de conflictos. Una propuesta de esa especie resulta completamente inadmisible, pues desnaturalizaría y desvirtuaría por completo el sistema de propiedad horizontal pergeñado por la ley 13.512…" (vgr. Bartolomé A. Orfila, Consorcios, 2ª ed., pg. 194, Errepar, Bs.As., 2006).-

En ese sentido los tribunales se han pronunciado: "El porcentaje en la contribución de expensas comunes no se lleva a cabo sino en función de todo el edificio, considerado como una unidad, y en proporción al valor de cada una de sus partes porque como la ley lo establece, se hacen sobre la base de lo indispensable para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Tal como está ordenada la materia no aparece admisible la posibilidad de efectuar divisiones porque tratándose de gastos indispensables para alcanzar tales fines hacen una particular y especial referencia al edificio en sí y no a cada una de sus partes" (CNCiv., Sala D, 29/09/1978, JA, 1980-I-63) (Negrita, cursiva y subrayado nos pertenecen).-

Con respecto a la forma de adoptar la decisión de un gasto, más allá de lo prescripto particularmente por el Reglamento de Copropiedad y Administración en cada caso puntual, la ley que rige el sistema en su art. 10º, primera parte, reza: "Los asuntos de interés común, que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condóminos serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos. Éstos se computarán en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto…".

En el juego armónico de la normativa ya citada, se dice que el art. 8º incluye los gastos indispensables para la conservación del edificio que no requieren aprobación previa por la asamblea y que podrían llamarse ordinarias, junto con las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta, vale decir, aquellas que por oposición o diferenciación pueden denominarse extraordinarias y no resultan indispensables no obstante corresponder al género de expensas y que serán sometidos a la decisión asamblearia previa.-

Se ha expresado en otras oportunidades que la división de las expensas comunes en "ordinarias" y "extraordinarias" no reconoce origen legal y que el criterio de distinción entre los autores se asienta en variados factores como ser la periodicidad, la previsibilidad, el monto y otros. Por ello, habrá que tener en cuenta las circunstancias y casuística particulares para encuadrar el gasto en las distintas categorías, sin olvidar que en todos los casos se está hablando de expensas comunes.-

En esta tesitura, Susana E. Lambois, realiza una clasificación de las expensas distinguiéndolas en "ordinarias o de administración" y "extraordinarias o correspondientes a innovaciones para un mejor uso y goce o mayor renta" (ver Código Civil comentado. Análisis doctrinario y jurisprudencial. A.J. Bueres -dir-, T. V, pg. 756, Hammurabi, Bs.As., 1997), siendo las primeras las que se compadecen con las necesarias (haciendo mención al principio rector de la necesariedad de la contribución al gasto común) y que no requieren aprobación previa mientras que las segundas sólo proceden con la aprobación por parte de la mayoría reunida en Asamblea.-

Sin perjuicio de lo cual, en relación a éstas últimas, la ley no aclara que mayoría resultará necesaria para lograr la "resolución de los propietarios" que exige el mencionado artículo, por lo que se plantea la cuestión de determinarla si el Reglamento nada prevé al respecto. En éste punto, Highton (op.cit., pg. 367) se muestra partidaria de requerir la mayoría absoluta, es decir, el voto de más de la mitad del total de los propietarios y no solamente los presentes en la Asamblea. Con una postura contraria se pronuncia Alberto A. Gabás en su Manual teórico-práctico de propiedad horizontal, 2ª ed., pg.197, Hammurabi, Bs.As., 1998, para quien la mayoría simple de votos de los presentes en la Asamblea resulta suficiente.-

Para finalizar, son de destacar las consideraciones de Mario A. Zelaya en su recientemente publicado Capítulo XII Expensas, de la obra colectiva Propiedad Horizontal, dirigida por Claudio M. Kiper (pg. 356-7, Rubinzal-Culzoni, Santa Fé, 2008): "Cualquiera que sea la posición que se adopte, el mismo art. 8º de la ley 13.512, pero en su segundo párrafo permite desconformarse a la minoría y pedir la exoneración de los montos aprobados -por considerar las innovaciones de costo excesivo, contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad del edificio- mediante una acción judicial que tramitará conforme las normas del interdicto de obra nueva; pero aclara también que 'la resolución de la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad'". Y continúa: "En resúmen, no obstante la aparente limitación del artículo, las expensas comunes comprenden a la vez las ordinarias y las extraordinarias, ingresando en el primer concepto los gastos que responden a obligaciones del consorcio cumplidas a través del administrador (art.9º, ley 13.512) como los indispensables para mantener en buen estado las partes comunes del edificio y las condiciones de seguridad, comodidad y decoro, los gastos de administración y las primas del seguro obligatorio, mientras que las segundas refieren a las innovaciones en las mismas partes comunes decididas en asamblea por los copropietarios en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta (art.8º, ley 13.512) como también los gastos derivados de la responsabilidad civil como consecuencia de los daños causados por las cosas comunes cuya conservación está a cargo del consorcio".-

Con lo respondido se espera haber encausado, aunque sea de manera somera, la problemática traída a estudio. Lo saluda con distinguida consideración.

Dr. Jorge Resqui Pizarro 

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.

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