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Rincón Solidario Hola! les traigo una consulta. Vivo en un conjunto habitacional integrado por 4 edificios de 12 pisos x 4 departamentos cada uno, que según el reglamento de copropiedad funcionamos como si fuéramos una sola unidad. El tema es que cuando se inauguraron los departamentos (año 1988) y en desconocimiento del reglamento, cada edificio se administraba en forma independiente y sacó su propio Nro. de CUIT para poder inscribir a los empleados. Ahora en la actualidad, contamos con una administración centralizada y con un solo administrador como manda el reglamento. El tema es que seguimos conservando 4 números de CUIT y los empleados están inscriptos asociados al CUIT del oficio en el cual trabajan. Ahora, mis preguntas es la siguiente: ¿Esta situación es irregular? ¿El administrador debe unificar estos Nros. de CUIT por uno único que represente al consorcio? ¿Los empleados no deberían estar inscriptos con un número único? Muchas Gracias! Saludos, Sergio (9/6/2008) La situación que plantea la lectora es muy interesante ya que tiene ribetes del derecho de fondo y del derecho procesal. Se trata de un típico caso de MEGACONSORCIO. Genéricamente hemos denominado “megaconsorcio” a la conjunción en una misma edificación de unidades destinadas a vivienda, cocheras, galerías comerciales y oficinas; todo en sectores operativamente independientes. Sin embargo, con mayor precisión en esta tercera última etapa centralizamos el análisis en las construcciones caracterizadas como edificios elevados en un mismo suelo como torres material y funcionalmente independientes unas de otras. [1] En el derecho comparado se han empleado distintos vocablos para designar la cuestión que tratamos ahora: en el derecho español se habla de “ciudades dormitorio” o “propiedades horizontales atípicas” [2]; en el italiano de “supercondominio”o “condomini autonomi” [3]; mientras que el derecho francés ha caracterizado a cada una de las torres que forman el complejo como “sindicato secundario” [4].- El suelo como elemento necesariamente común. Las reformas proyectadas. Desde un punto de vista específico el ”megaconsorcio” –como fenómeno propio de la propiedad horizontal- entendemos requiere del suelo como elemento necesaria y esencialmente común, lo cual ha recibido excepción en otras legislaciones comparadas [5].- En la legislación vigente no admitimos la existencia de edificaciones afectadas a la propiedad horizontal en forma autónoma si el suelo es común a todas ellas; salvedad hecha que las edificaciones se hallen implantadas en la misma manzada pero unicadas en sectores del suelo que resulten parcelas distintas.- Algunas notas propias del fenómeno que hemos definido “megaconsorcio” están constituídas así: las edificaciones separadas sobre un suelo común, funcionan y operan independientemente como consorcios separados, pero sin regulación asamblearia o estatutaria alguna, se trata de una situación de hecho. En este sentido, no existen duda alguna pues la personalidad y representantividad extrajudicial o judicial con relación a los consorcistas o terceros no existe entendida en cabeza de los “órganos” cada edificación y solo estará dada a un administrador general, designado en el reglamento o en asamblea posterior a su dictado. Puede resultar también que el reglamento de copropiedad admita y prevea cierta autonomía para cada bloque de edificación, disponiéndose la existencia y funcionamiento de administradores, asambleas y consejos de administración para cada torre. Aún así, y si se concibe -en cada uno de los sectores o edificios- la existencia de órganos de administración y asamblearios separados, sin duda cada uno de ellos actuará sujeto a un órgano de administración y gobierno que representa a la comunidad en forma única e indivisible frente a terceros; o sea responderá a un administrador general y se someterá –en definitiva- a una asamblea general. El sistema puede ser originario o sucesivo según se encuentre en el reglamento de propiedad en forma originaria o se regule con posterioridad mediante la reforma del mismo. En cualquier caso, no hallamos los atributos mínimos para reconocer personalidad jurídica en cada sector o edificación independiente. En cuanto a la responsabilidad civil frente a terceros, tiene que recaer necesariamente sobre la persona jurídica “madre” consorcio y no sobre cada edificación autónoma material o funcional, pues éstas carecen de personalidad jurídica propia. En este caso, nada impide reclamos de regreso contra los condóminos del sector en el cual se generó el daño, pero ello así por aplicación de las normas reglamentarias que disponen sobre la responsabilidad por el hecho propio o las legales que aluden a las diversas hipótesis de responsabilidad civil.- Los sectores y edificaciones separados, aún contando con administraciones separadas, sub-asambleas y consejos de administración, no podrían ser elevadas a la categoría de sujetos de derecho demandables judicialmente ni aún por sus propios integrantes. Este principio también es aplicable a los reclamos de terceros –no por la naturaleza u origen del crédito- sino por una cuestión más de fondo, más significativa cual es la personalidad como sujeto procesal de los sectores independientes funcionalmente, personalidad que -en nuestro entender y como se afirmara en la primera edición de la presente obra- no existe. La realidad de nuestros días ha revelado la creciente frecuencia y generalización de estas construcciones de diversos edificios sobre un mismo terreno común, formando parte de una suerte de complejo o conglomerado habitacional con algunas notas propias dentro del régimen general de la propiedad horizontal. En tal sentido, nuestra preocupación se ha visto reflejada en la regulación del fenómeno en el Proyecto de Código Civil de 1998. Bajo la denominación de “Subconsorcios” el proyectado art. 2004.- dispone: “Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad y administración pueden prever la existencia de sectores con independencia económica, funcional o administrativa, en todo aquello que no gravite sobre el edificio en general. Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y puede designarse un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva. Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.” Sin duda, del texto reseñado se traslucen notas que entendemos propias del “megaconsorcio”: a) Sectores ediliciamente distintos o separados pero asentados sobre un terreno común, b) Acotada independencia económico-funcional, justamente limitada por la pertenencia a una comunidad abarcativa; c) Ausencia de personalidad propia de cada sector y –por ende- carencia de capacidad para obligarse o responsabilizarce civilmente, respondiendo frente a terceros acreedores el consorcio “madre”.- Si bien el art.2004 del Proy .de Código Civil de 1998 se refiere a una modalidad originaria del “megaconsorcio”, pues admite su regulación en el reglamento de copropiedad, sostenemos que la norma sería aplicable al “megaconsorcio” de hecho.- Como conclusión de lo expuesto consideramos que el CUIT debe ser único para el consorcio y no fraccionada en las distintas edificaciones materiales que la componen. Saluda a Ud. muy atte. Dr.
Juan Antonio Costantino --- [2] Mariano Fernadez Martín–Granizo, La Ley de Propiedad Horizontal en el Derecho Español, Editoriales de Derecho Reunidas, Madrid, 1983, p.222. [3] Adriana Nicoletti, Manuale del condominio, Buffetti Editore, Roma, 1986, p.8 y ss. y Cass.22 ottobre 1974, n.3033. [4] Joelle Duchet, Guide Juridique de la Copropiete, Editions De Vecchi, París, 1987, p.79 y sgtes. [5] Joelle Duchet, Guide Juridique de la Copropiete, Editions De Vecchi, París, 1987, Alain Coret, Le Condominium, Edit.R.Pichot & Durand-Auzias, París, 1960; Marie Francoise Ristchym Guide Des Copropietaires, Edit.Marabout, París, 1990; Les copropietaires et leur syndic, Edit.La Decouverte. París, 1989; Claudio Carli, ABC del condominio, Buffettio Editore, Roma, 1988; Renanta Guiliana Balzani, Le spese condominiali, Buffetti Editore, Roma, 1988; José Arroyo López – Soro, Propiedad Horizontal, Edit.Grefol S.A., Madrid, 1990; José Alfredo Caballero Gea, La Propiedad Horizontal, Edit.Dykinson, Madrid, 1987; Daniel Loscertales Fuertes, Propiedad Horizontal, Edit.Grefol S.A., Madrid, 1992 y Mariano Fernadez Martín – Granizo, La Ley de Propiedad Horizontal en el Derecho Español, Editoriales de Derecho Reunidas, madrid, 1983. --- El Dr. Juan Antonio Costantino se desempeña como Profesor Titular de la cátedra "Derecho Procesal Civil" de la Facultad de Abogacía de la Universidad Nacional de Mar del Plata, es autor de varios libros de Propiedad Horizontal y de Derecho Procesal Civil y para cualquier consulta se le puede mandar un e-mail a phcostantino@arnet.com.ar |
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