Rincón Solidario

Expensas ordinarias y extraordinarias

Buenas tardes..

Yo tengo un problema y lo quiero comentar con ustedes. Soy inquilino y estoy pagando unas expensas caras a comparación con mis amigos que viven en la misma zona y en edificios similares.

Bien, ahora el tema es que en el recibo de expensas no figura la división de expensas extraordinarias por los cual yo tengo que pagar todo.

En estos meses, hubo un par de roturas de caños en el consorcio.

Por ese motivo se espera una gran suba de expensas lo cual me tiene preocupado.

¿Puedo hacer algo al respecto?. ¿Puedo pedir que me separen las expensas ordinarias de las extraordinarias? 

Desde ya muchas gracias.

Saludos

Ignacio
(26/5/2008)

Sr. Ignacio: 

Concretamente, la pregunta es si el locatario/inquilino debe hacerse cargo de las expensas extraordinarias: 

Primero voy a definir el concepto de expensas: son las erogaciones mensuales que todos los propietarios están obligados a abonar por ley (13.512 art 8º) - Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio,  indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. 

Están obligados en la misma forma a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta. 

Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la resolución de la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad. 

Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles. 

En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado. 

Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece. 

De dicha definición se desprenden que éstos pueden ser ordinarios o extraordinarios. Cuando el propietario decide alquilar su unidad funcional puede convenir contractualmente que el locatario sea eximido de algunos gastos, entre las que pueden encontrarse las llamadas expensas extraordinarias.

Ahora bien, debemos definir qué es un expensa ordinaria y una extraordinaria. La ordinarias son las que cubren los gastos de mantenimiento, administración y las reparaciones de las cosas comunes y las extraordinarias se aplican cuando se introducen en el consorcio innovaciones y mejoras (ejemplo renovación del hall de entradas), que valorizan el edificio y por lo tanto las debe afrontar el propietario.-

Entonces por definición una reparación de un caño no está comprendido dentro de las expensas extraordinarias ya que por definición son ordinarias, y por lo tanto el administrador no debe hacer división alguna. El problema está que, a pesar de ser ordinarias, no todos los meses se rompen caños y hay que repararlos. Por lo tanto, el gasto que genera la reparación de los mismos u otra reparación no estrá dentro de lo que se liquida mensualmente, trayendo una confusión que podría ser entendida como expensas extraordinarias, no siendo el rubro extraodinario sino un gasto extraordinario, o sea fuera de lo ordinario o usual que se liquida mensualmente, pero sigue siendo ordinario.

La expensas sean ordinarias o extraordinarias son a cargo del propietario, conforme lo normado por el art. referido. Los contratos que éstos formalicen con terceros en concepto de locación quedan al márgen y el consorcio no interviene en dicha negociación, por ende, el administardor sólo deberá discriminar en la liquidación mensual. Si por asamblea se ha decidido algún gasto extraordinario para realizar alguna obra que modifique o introduzca innovaciones en las partes comunes se debe dejar constancia la cantidad de cuotas que se percibirá y el monto de cada una.-

Para dejar bien aclarada su duda, en principio no existe ningún consorcio igual a otro y por ende tampoco se pueden hacer comparaciones de los gastos que se liquidan mensualmente. La rotura de caños está contemplado dentro de los gastos de reparación que son a cargo del consorcio y no son extraordinarios, si ud. pactó en su contrato que abonaba la expensa ordinaria deberá hacerse cargo del gasto por este concepto.- 

Atte

Dra. Diana Sevitz

---

La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

 Pequeñas Noticias en las redes sociales con toda la actualidad: Twitter - Grupo de Facebook - Noticias en Facebook - Google +