Rincón Solidario

Razones de estética

He leído una carta en el Rincón Solidario del 07/02/07, donde se asesora a una propietaria sobre un tema de medianeras.

Yo vivo en un edificio de 6 pisos, en el barrio de Palermo. El mismo tenía como vecino un garage de 4 pisos que fue demolido para construir una torre.

En el aire y luz de mi edificio ha quedado entonces un paredón sobre el que no se apoya construcción alguna, ya que la torre se encuentra ubicada en el medio del predio.

Es la intención del consorcio llevar esa pared a los 3 metros reglamentarios, con los gastos corriendo únicamente a cuenta de nuestro edificio.

Sin embargo, la comisión propietaria de la torre se opone terminantemente por razones estéticas.

Mi pregunta es la siguiente ¿Pueden ellos unilateralmente definir la altura de la pared?

Desde ya, les agradezco mucho por su atención y asesoramiento.

María

(4/6/2008)

Mi estimadísima María:

¡¡¡Gracias por consultarnos!!!

Sí, en Pequeñas Noticias se ha escrito mucho sobre medianeras y se seguirá escribiendo.

Los predios linderos siempre son fuente de litigios; hay tanto para discutir y mucho que ya está previsto en el Código Civil de la Nación.

Sobre las medianeras se ha legislado extensamente en nuestro Código Civil de la Nación.

Ahora bien, tal como siempre afirmo, no evacuaré consultas individuales sino que ilustraré un poco sobre el tema para que todos puedan entenderlo.

A ver, repasemos un poco:

El muro medianero deberá tener una altura no menor de tres metros sobre la altura de la construcción.

Claro, todo bien, pero (siempre hay un pero). ¿Desde dónde cuento los tres metros? No es lo mismo contarlos desde el nivel del patio, que desde la terraza del edificio lindero, edificio torre que puede tener 15 pisos.

Y todo se vincula, y no casualmente, con las vistas y el derecho de vistas que habla el Código Civil.

Porque todos tenemos derecho a tener una intimidad sin que algún vecino curioso (no digamos mirón) nos observe.

No vayamos al remanido chiste de la viejita que llamó a la policía para que arresten al vecino del edificio de enfrente por exhibiciones obsenas, dijo que el vecino se paseaba desnudo y que ella lo veía subiéndose al placard y haciendo malabarismos para verlo.

Vamos a la normalidad. El caso en que cualquier persona solamente con una mirada simple y normal desde su vivienda (sin observación minuciosa) pueda ver lo que pasa dentro de un hogar vecino o ver lo que hacen sus moradores.

Así, el muro medianero, además de separar los predios, debe obstar las vistas desde el predio lindero hacia el otro.

Debo sí reconocer que evidentemente desde el patio de aire y luz será más lindo mirar por la ventana y ver el jardin del edificio torre vecino.

Pero por otro lado, los propietarios de las unidades funcionales seguramente no quieren ver por la ventana un hueco de aire y luz vecino.

Claro está que la coherencia legal del Dr. Velez Sarsfield ha sido algo desvirtuda por los legisladores que sancionaron la Ley 13.512  porque es claro que no podrá construirse una medianera entre torres de 15 pisos de altura cuando nada apoya en ella.

Se imagina una pared entre torres de 55 mts. de altura sin apoyo alguno. Y, que sólo he construido mi pequeña parrillita, no puedo y aunque no dudo que algún ingeniero o arquitecto pueda hacerlo, evidentemente necesitarán utilizar columnas que no serían finitas precisamente, ocupando un espacio que siempre resulta ser muy preciado y de elevado precio.

Entonces, la solución es la construcción de la medianera en una altura no menor de tres metros de la construcción que se apoye en ella.

Y si no hay apoyo pues comience a contar desde el nivel del suelo.

Pero claro, he dicho no menor, lo que significa que la altura podrá ser mayor. Deberá estarse a la conveniencia y a la propiedad.

Porque si el tema no era difícil, sumémosle otro problemita más, así como para que se entienda que jamás un problema es simple de resolver porque también toca Ud. un problemita de la propiedad.

¿De quién es el muro medianero?

Porque la medianera podrá estar encaballada, lo que significa +a caballo+ de la línea demarcatoria o limítrofe de cada predio, como también podrá estar construida de uno u otro lado del predio.

Si la pared está solamente de un lado del predio, evidentemente la medianera será de propiedad del propietario del predio donde fue asentada.

Eso, sin entrar de lleno en el problema de la compra del derecho de la medianería que solo mencionaré al pasar para indicar que el comprador no podrá ser despojado de sus derechos y menos aún de su propiedad.

Entonces, si el propietario del muro lindero es el consorcio donde Ud. habita, pues bien, el consorcio podría derruirla hasta el límite legal.

Si en cambio, la medianera fue asentada en el predio vecino, recomendaría que no la demuelan porque nadie puede demoler una propiedad o cosa ajena.

Y si está encaballada, pues bien, los propietarios de ambos predios son condóminos de la medianera existente. Así que tampoco podrá demolerla porque afectaría la propiedad del otro y especialmente lo que hace al tema de la seguridad del muro.

Incluso, de afectarse la propiedad ajena, a más de los interdictos que se podrían instaurar para detener la demolición, existiría una acción civil y una penal por daños.

Entonces, hablando de acción penal, viene a cuento el tema de la decisión de demoler.

Evidentemente, si no se cumple en un consorcio con la convocatoria a una Asamblea General de propietarios en debida forma para que resuelva específicamente sobre el tema, una decisión de demoler sería ilegítima y emanada únicamente del administrador;  y si el administrador es responsable de cualquier daño que ocurra en los bienes del consorcio, será el administrador solito el que enfrente un proceso penal por daño y cuanto menos, otro proceso civil por cobro de pesos que resulta del perjuicio causado.

Como siempre digo, no debe nadie asustarse de todo lo que menciono. Sólo cabe tomar las vías legales para que ninguno de esos problemas pueda aflorar.

Así que recomiendo que consulte a su abogado de confianza con los planos del edificio y el reglamento consorcial, y en su caso, el acta asamblearia que dispuso la demolición.

Sin otro particular, saludo a Ud. atentamente, 

Dr. Eduardo J Brailovsky

---

El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ejb@ejb.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina.

 Pequeñas Noticias en las redes sociales con toda la actualidad: Twitter - Grupo de Facebook - Noticias en Facebook - Google +