Rincón Solidario

El local no paga expensas

Todos los reglamentos tipo establecen que para modificar el reglamento en lo que concierne a la modificación de la contribución de expensas, requiere unanimidad.

Quisiera que alguien me disipe las dudas porque creo que el tema que paso a exponer está viciado de nulidad:

a) Se trata de un local con entrada independiente que no pagaba expensas.

b) Se trata de un PH con 14 unidades funcionales.

c) Los propietarios del local no denunciaron el cambio de domicilio.

d) En segunda convocatoria, con 10 propietarios deciden que el local debe pagar.

Preguntas:

1) ¿En estos problemas el quórum debe ser la unanimidad de los propietarios o se puede entender que en la unanimidad no participa el local?. 

2) Si no se logra quorúm, ¿Puede votarse con los que estén en segunda convocatoria? (entiendo que no, que deberían -de no lograr el quórum- realizar una asamblea judicial pero corríjame por favor si no estoy en lo cierto).

3) De ser correcta mi apreción, ¿la decisión es nula de nulidad absoluta?, ¿pude imponerse el nuevo monto? 

4) Si la modificación del Reglamento no se inscribe en el Registro, ¿obliga a los propietarios que no tuvieron conocimiento, pese a que no denunciaron el cambio de domicilio? ¿o no obliga a los terceros?

5) Si hicieron juicio por cobro de expensas, puede plantearse allí la nulidad de la asamblea o debo hacerlo en un incidente por separado o en un juicio ordinario, ¿qué posiblidades hay?.

<Sin nombre>

(26/7/2008)

Estimado Sr/a: 

Usualmente, en todos los reglamentos se encuentra establecido que para la reforma del reglamento, en este caso puede ser expensas, se requiere unanimidad. He tenido a la vista otros reglamentos que se exigen las dos terceras partes (son los menos).

En principio, para la reforma de un reglamento, como ya lo expresara, se necesita la unanimidad de todos los propietarios. Para cambiar el porcentual y además para que se pueda exigir, en este caso, que el local comience a abonar expensas, dicha reforma debe estar inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Por lo que Ud. refiere y de su relato deduzco que se convocó a una asamblea extraordinaria con el fin de cambiar el porcentual y adicionar a "local o locales", rubros que de por sí están exentos por reglamento. Debo dejar aclarado que son conceptos distintos el quórum y la mayoría. 

Por reglamento, en la mayoría de los consorcios una de las obliagciones primordiales de los propietarios es denunciar fehacientemente si hemos mudado nuestro domicilio sino se considera válido el de la unidad funcional. Por eso el administrador debe llevar un registro de propietarios y de sus nuevos domicilios a los fines de mantenerlos informados y convocarlos en forma correcta a las asambleas.

Si se ha convocado a una asamblea extraordinaria con una segunda convocatoria y en el primer llamado no puede reunir el quórum (que es la cantidad de propietarios necesarios para que las asamblea sea válida o en otras palabras, se encuentra legalmente constituída) se abrirá en segunda convocatoria con los propietarios o apoderados que se encuentren en el acto asambleario. 

Acá es donde los propietarios se confunden, podemos tener una asamblea declarada válidamente en segunda convocatoria y no tener la mayoría para decidir el punto, pues quórum y mayoría no son conceptos sinónimos. Si necesitamos unanimidad para decidir un punto debe estar presente todo el consorcio o mejor dichos sus propietarios o quienes éstos hayan sido apoderados.

O mejor dicho, basta que uno se oponga para que no se pueda tratar el punto, pero en este caso no se ha alcanzado la mayoría necesaria, siempre y cuando en el reglamento se exija la unanimidad para el cambio de reglamento porque si se exigiera las 2/3 partes ésta se habría alcanzado.

Supongamos que en el caso que ud. refiere no existió la mayoría necesaria "unanimidad" para decidir sobre el punto de cambiar los rubros que integran los gastos que debe abonar el local, por ende, no se pudo haber tratado el punto.
Al no poder decidirse, no se pueden modificar los rubros para que sean soportados por el local. 

Sencillamente, reitero que si se formalizó de esta manera es nulo. La unidad funcional afectada, en caso de que el administrador liquidara conforme a esa decisión que no es ni legal ni reglamentaria, tiene las acciones de solicitar la nulidad de la asamblea, siempre y cuando la haya impugnado en tiempo y forma y no haya consentido la misma, en este caso, abonando los mayores costos que se le han liquidado.

En un juicio por expensas no se puede plantear la nulidad de asamblea, debe hacerse en un juicio por separado.
Con referencia a las posibilidades de ganarlo o perderlo, no es a través de un mail que se pueda contestar, deberá consultar con un abogado especialista a la luz de toda la documentación que se pueda aportar: convocatoria a asamblea, fotocopia de las actas, liquidaciones de expensas, reglamento de copropiedad y cartas documento impugnando la asamblea en tiempo y forma.

Atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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