Rincón Solidario

La frontera entre las partes comunes y las propias

Estimados:

Necesito saber los criterios legales (en leyes, resoluciones, etc.) que definen la frontera entre las partes comunes y las propias en lo referente al ingreso de cañerías de luz, gas, electricidad, desagües, etc. en las unidades de propiedad horizontal cuando eso no está especificado en el reglamento de co-propiedad. De ser posible, necesitaría la referencia para ir a buscar la información.

Esta necesidad surge de deslindar, en forma objetiva y legal, entre gastos de reparación a cargo del propietario y gastos de reparación a cargo del consorcio. 

La ambigüedad actual somete a nuestro consorcio a abusos por parte de ciertos copropietarios.

Muchas gracias por su respuesta.

Juan Carlos

(28/8/2008)

Estimado Juan Carlos:

Problemas como el que Ud. plantea representan el 70% de los conflictos que se dan en el ámbito de la propiedad horizontal. El sistema de cañerías de aguas y cloacas, una suerte de aparato digestivo del edificio, sufre desperfectos en forma más o menos frecuente, agudizándose esta situación cuanto mayor es la edad del mismo.

Le recomiendo releer el Reglamento de Copropiedad y Administración. Éste debe contener una norma referida expresamente a la enumeración de las cosas comunes, al destino de las diferentes partes del inmueble y a la discriminación entre sectores y cosas comunes y privativas. Esto surge del Decreto Reglamentario de la Ley 13.512 (artículo 3). Es una disposición que claramente establece este requisito para todo reglamento a pasar a escritura pública y a inscribir en el Registro de la Propiedad respectivo.

Sin perjuicio de lo expresado, puedo darle dos criterios generales que resultan de aplicación al caso, y que inclusive pueden ser utilizados como instrumento de interpretación del reglamento.

La primera consiste en que la regla es que todos los elementos y mecanismos instalados en el edificio son comunes, siendo la excepción los de carácter privativo. En otras palabras, siempre repara el consorcio, salvo que claramente deba adjudicarse la falla a la unidad funcional. Ejemplo simple: un inodoro o su depósito que pierden generarán gastos a afrontar por el propietario del departamento; seguramente la cañería de alimentación general de agua será de responsabilidad del consorcio. ¿Cuál es el fundamento de esta regla? Que se vive en una comunidad de bienes y de personas, que han decidido habitar en una construcción cuya característica esencial es la vida en común y, por último que siempre es económicamente más accesible que sea la comunidad la que afronte los gastos y no el propietario individualmente. 

Un propietario de una casa en la que no se realiza mantenimiento puede vivir de esa manera porque, salvo a través de las medianeras, no perjudica con humedad a nadie. Un copropietario de propiedad horizontal no puede darse este "lujo" porque su inacción seguramente perjudicará a sus vecinos, sobre todo a los de los departamentos de los pisos inferiores.

Y el segundo criterio general, o de interpretación, consiste en una forma práctica de determinar, por ejemplo, dónde una misma cañería deja de ser común y se vuelve privativa. La cañería secundaria de provisión de agua que, saliendo de la troncal o principal, llega al departamento, deja de ser común cuando asoma dentro del perímetro del mismo, o sea recorre los muros internos hasta las canillas. O, en su caso, cuando recién asoma en la canilla del baño o de la cocina. Todo lo interno sería común y lo externo propio... Este criterio ha sido empleado en la redacción de muchos reglamentos y empleado en numerosos fallos judiciales.

Le ofrezco estos dos principios generales para que intente dilucidar quién responde por los desperfectos en su edificio. Esto siempre y cuando la solución no pueda ser hallada dentro del propio reglamento.

Con lo respondido, le envío un saludo cordial.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Es coordinador de la Comisión de Consorcios por Pequeñas Noticias que funciona en el CGPC Nº 7 y docente de Instituto de Capacitación Inmobiliario de la Cámara Inmobiliaria Argentina.  Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a maldonadovalthule@fibertel.com.ar  o al teléfono (15)4169-4574.

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