Rincón Solidario

El riesgo de que mi hija se caiga al vacío

Necesito por razones de seguridad (robos y una hija pequeña) instalar un cerramiento en el balcón del tipo malla metálica con pequeñas abertura debido a que es un primer piso de fácil acceso desde la calle y hay riesgos de que mi hija se pueda caer al vacío.

El propietario del segundo piso se opone, aduciendo que se podrían trepar por la malla hasta su balcón y por cuestiones estéticas.

Él tiene instalada una red para protejer su gato.

Me pregunto cuáles son los derechos que tengo para proteger a mi familia, cuál es el alcance del reglamento de consorcio que me pueda impedir vivir con algo más de seguridad y que mi hija disfrute del balcón con seguridad. 

¿Existen limitaciones para el tipo y/o tamaño de cerramiento? ¿Cuál sería el riesgo de instalarlo aún sin acuerdo del consorcio?

El reglamento solo contempla la instalación de una red, que en verdad, solo sirve para proteger gatitos, pero en mi caso fácilmente podrían cortarla con un cuchillo y luego entrar. 

¿Existe jurisprudencia que avale mi pedido? 

Muchísimo les agradeceré toda la información que puedan proporcionarme ya que el propietario del 2 piso es abogado y me amenaza con cartas documento y juicios.

Gracias. 

Carlos

(28/8/2008)

Estimado lector Carlos:

En el caso traído a análisis, cabe diferenciar los denominados cerramientos de balcones con entramados metálicos de los realizados con mampostería u obra húmeda.

En el primer supuesto, en el que se estaría hablando de una protección, para ser más precisos, el balcón no pierde su fisonomía ni funcionalidad de aireación, asoleamiento, ventilación y vista y el elemento incorporado puede considerarse de carácter transitorio -por su sencillo desarme- y destinado a una finalidad atendible como ser el cuidado de niños pequeños o personas mayores o con problemas de movilidad. En el segundo caso, la idea de permanencia y la consecuente ampliación de los espacios cubiertos de la unidad de que se trate, implica, derechamente, una alteración al reglamento de copropiedad y administración y a los arts. 2º y 5º de la Ley 13.512.-

En lo que hemos denominado cerramiento o protección, puede caber la posibilidad -no son pocos los reglamentos que así lo prevén- que una vez cumplidos los objetivos por los que se autorizan (siempre en el marco del cumplimiento de las normas técnicas y estéticas que el consorcio pudo haber previsto) sean removido -obviamente siempre a cargo del copropietario- y el balcón retome sus características propias o de origen. En este punto, se ha dado el debate si el enrejado puede o no cubrir la totalidad de la extensión del balcón y también todo su alto.-

El cerramiento a diferencia de la protección implica, al decir de Orfila -Consorcios, 2ª ed., pg.371, Errepar, Bs.As., 2006-, "una alteración definitiva del uso y del destino de la superficie descubierta o semicubierta y, por ende, una modificación de la unidad funcional en beneficio particular, con lo que se afecta la proporcionalidad de la contribución de las cargas establecida en el reglamento de copropiedad".-

De este modo, quienes se enrolan en una postura estricta sostienen que ningún copropietario puede realizar innovaciones que perjudiquen o no a otros comuneros, que modifiquen la cosa común prescindiendo -o más aún, en contra- de la anuencia de los restantes condóminos (cfr. CNCiv., sala F, 17/05/94, "Consorcio de Propietarios Cerrito 840/2/04 c/ Raigrodzky, Mabel Susana s/Cumplimiento de reglamento de copropiedad", entre muchos otros) y no obsta a ello el mayor valor económico de lo construido puesto que ello implicaría admitir cualquier tipo de obra y reforma realizada ilegítimamente (vgr. CNCiv,, sala L, 31/08/95, "Consorcio Avda. de los Incas 3419/21/23/25 c/Abramovici, Sandra s/ cumplimiento de reglamento de propiedad).-

Así, la convalidación judicial de la obra realizada en infracción a normas legales y reglamentarias implicaría premiar a quien presenta los hechos consumados (de acuerdo a Racciatti, Propiedad por pisos o departamentos, ps. 350 y 39, Depalma, Buenos Aires, 1982).-

Nuestros tribunales han dicho: "En el caso de cerramiento de un balcón que cumple una función que sin hesitación puede ser calificada como de esencial para los moradores del departamento, inclusive para lo que ocupan la unidad inmediatamente inferior, desde que ha disminuido la posibilidad de filtraciones, no cuestionado por el consorcio y que además no afecta la estética del edificio, las normas reglamentarias deben aplicarse a la luz de la ordenanza municipal 14.615, cuyo art. 1º establece que, en la interpretación del Código de la Edificación, el Departamento Ejecutivo podrá excepcionalmente apartarse del texto expreso de su articulado, en tanto no se desvirtúen los fines esenciales de dicho Código, no se comprometa la seguridad, higiene o estética públicas y existan informes concordantes de las oficinas técnicas a las que corresponde intervenir" (CNCiv., sala A, 07/04/81, LL., 1982-C-256; ED, 94-388; JL, 1981-18-512); y también : "Si el cerramiento del balcón de la unidad del demandado, que da al contrafrente del edificio, no sólo no atenta contra la belleza del inmueble, sino que atenúa las consecuencias que acarreó, desde el punto de vista edilicio, la remodelación y ensanche de la avenida Gral.Paz, a la cual da el contrafrente y el balcón de marras, no procede la pretensión del consorcio tendiente a su supresión" (in re CNEsp.Civ. y Com., sala V, 02/08/79, JA, 1980-I-424).-

Por otra parte, la Sala F de la Cámara Nacional en lo Civil de la Capital Federal en 15/04/93 manifestó que "El cerramiento del balcón realizado sin obtener la autorización del consorcio, a pesar de que la misma es exigida por el reglamento de copropiedad, implica infringir la norma contenida en el art. 5º de la ley 13.512. Dado que el cerramiento de balcones con elementos de carpintería produce una sobrecarga no prevista en el cálculo de la estructura original, el tema no hace solo a la estética del edificio, sino también a la seguridad del mismo. Dado que el cerramiento de un balcón en violación a las normas del reglamento de copropiedad configura un incumplimiento de una obligación de no hacer, la sanción a aplicar es la demolición de la obra ilícita" (LL., 1994-E-175; JA, 1994-II-344) y en autos "Consorcio Avda.Coronel Díaz 2542/44/46 v. Intellectus Investment Inc." del 02/09/1999 sentenció que "El cerramiento de balcones, por el tipo de elementos utilizados, produce una sobrecarga no prevista en el cálculo de la estructura original que afecta no sólo la estética del edificio sino también la seguridad del mismo, lo cual hace legítima la pretensión del consorcio que persigue su demolición, máxime si se hizo sin autorización" (JA 2001-IV-síntesis; Lexis Nº 1/53213).-

Finalmente, se menciona la jurisprudencia que hace hincapié en la tesis al principio expuesta, esto es: "El cerramiento de balcón -expresamente prohibido por el reglamento de copropiedad del consorcio- no puede equipararse a las defensas para niños y los toldos, dado que estos no apropian como cubierto un espacio descubierto" (CNac.Civ., sala F, 01/09/2000, Consorcio Espinosa 4222/25/33/35 v. Gandolfo, Beatriz D., Lexis Nº 1/5508317).-

Con lo aquí comentado se espera haber satisfecho la inquietud planteada y hacemos propicia la ocasión para saludarlo cordialmente.-

Dr. Jorge Resqui Pizarro 

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.

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