Rincón Solidario

Todas las resoluciones se tomarán por unanimidad

Buenas tardes, administro un edificio de solo 5 unidades funcionales y quisiera hacer una consulta sobre las asambleas ya que el Reglamento de Copropiedad es bastante limitado. 

Dice: “la reunión se llevará a cabo en el inmueble o en el domicilio del administrador, iniciándose con una tolerancia de quince minutos” y “todas las resoluciones se tomarán por unanimidad, incluso la remoción del administrador, art. 3, inc.7, del decreto 18.634”.

Mi consulta es si esto significa que pasado los 15 minutos de tolerancia la reunión tiene lugar cualquiera sea el número de presentes y si es apropiada la unanimidad ya que esto impide tomar muchas decisiones cuando se opone aunque sea uno de los propietarios. Cuestionando esta situación, los restantes me plantean la modificación del reglamento.

De ser así, quisiera saber si esta modificación debe hacerse con mayoría de 2/3 como establece la Ley 13.512 o si es necesaria también la unanimidad como establece el reglamento.

¿Cómo manejo el quórum para este caso?.

Sandra

(22/9/2008)

Estimada Sandra,

Con solo esos pocos datos que ud. suministra acerca de su reglamento de copropiedad, es bastante dificultoso poder contestarle con certeza , pues es menester tener a la vista todo el reglamento para efectuar su lectura. Sin embargo, trataré de orientarla para que ud. pueda tener por contestadas sus preguntas y de necesitar o quedar alguna duda vuelva a consultarme.-

1) En principio, deberá leer en su reglamento el capítulo asambleas: si se establece una segunda convocatoria para las mismas. De ser así, no es necesario en esta segunda convocatoria contar con quórum para que la misma sea válida. Le aclaro que el quórum es la cantidad de propietarios que deben estar presentes por sí o por apoderados, para que la reunión pueda ser declarada válida. Si existe como le expresara precedentemente una segunda convocatoria, este quórum se hace innecesario pues se sesiona con los presentes. 

La tolerancia de 15 minutos a los que ud refiere lo establece el reglamento, le reitero que al no contar con la información de si hay o no segunda convocatoria, no puedo interpretar a qué hace referencia, pues puede referirse a una segunda convocatoria, en cuyo caso, debe específicamente estar determinada o solamente puede ser una expresión de que la reunión se puede iniciar en la hora o luego de 15 minutos pero sin ser segunda convocatoria. 

Todo lo explicado tiene una gran importancia para saber si se está sesionando en foma válida. Le sugiero lea el reglamento y si hay alguna duda me puede volver a mandar su consulta.-

2) Unanimidad: Este concepto se refiere a la totalidad de los propietarios. Si un punto debe votarse por la unanimidad, deberán estar presentes todos los propietarios en el acto de la asamblea. El artículo 3. inc. 7º del decreto 18.634 no establece que deba ser por unanimidad, se refiere que en el reglamento de copropiedad debe porveerse sobre diferentes materias y entre ellas el inc. 7º "designación de representante o administrador, retribución y forma de remoción".

3) Modificación del reglamento: Conforme ud. refiere, deberá necesitar la unanimidad de los propietarios para hacer la modificación del reglamento, ya que éste así lo establece y no se toma en cuenta lo establecido por la Ley 13.512.-

El tema del quórum deberá manejarlo conforme lo reseñé precedentemente. En general, el quórum se forma con el 50 más uno de acuerdo lo establezca el reglamento. Deberá leer el capítulo en donde se establece el valor de cada voto. A su vez, deberá establecer si existe o no segunda convocatoria. Si no hay, la asamblea deberá obligatoriamente contar con quórum , de lo contrario no se podrá sesionar. Si existe una segunda convocataria, no es necesario el quórum , es válida con los presentes pero debe tener cuidado pues para decidir por los temas a tratar, deberá contar con la mayoría requerida por el reglamento. Puede ocurrir que tenga quórum y no la mayoría.-

4.-) En caso de no poder reunir la mayoría para decidir sobre los puntos a tratar, en este caso, a modo de ejemplo, existe un recurso que debe ser estudiado muy a fondo. Es el establecido en el artículo 10º de la Ley 13.512 infine: "Cuando no fuere posible lograr una mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin más procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos".

La doctrina ha entendido que es un remedio excepional, subisdiario, lo que significa que este procedimiento es de una interpretación restrictiva, respetando la naturaleza contractual del reglamento y privilegiando como ámbito para resolver las cuestiones propias del consorcio a la reunión de propietarios. El control judicial suple la falta de quórum y mayorías, sin perjuicio de que ante este llamado judicial concurran quienes no había asistido a las anteriores asambleas. Sin embargo, habrá supuestos en que la discordia entre los propietarios impida tomar decisión alguna, ya que el juez no está facultado para eludir el cumplimiento de las mayorías legalmente establecidas.-

Atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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