Rincón Solidario

Expensas y daños

Estimado Sr. Claudio García de Rivas:

De mi mayor consideración: molesto vuestra atención para solicitarle que dentro de sus posibilidades me haga llegar, (soy suscriptor de Pequeñas Noticias) un fallo judicial sobre el cobro de expensas aunque el propietario haga mención a reclamos por daños en el edificio.

En su momento, recuerdo haber recibido un fallo de la Capital Federal que obviamente asienta una jurisprudencia al respecto.

Mi pedido se fundamenta en que soy administrador de un consorcio en la Ciudad de Morón y le estamos haciendo un juicio por pago de expensas que llega hasta este momento aproximadamente a 20 mil pesos y el propietario aduce filtraciones inexistentes en su departamento que, dicho sea de paso, está abandonado para contrarrestar el juicio por cobro de expensas.

Recuerdo que en su momento recibí de parte de ustedes un fallo judicial al respecto y dado que he tenido problemas con mi computadora perdí mucha información.

Nuevamente, le agradeceré poder enviarme dicha información y aprovecho la oportunidad para saludarlo muy atte.

Carlos

(12/9/2008)

Estimado lector Carlos:

Se discute en doctrina si procede una excepción de incumplimiento por parte del consorcio frente a un copropietario que reclame la reparación por deterioros sufridos en sus partes exclusivas por causa proveniente de partes comunes del edificio y que a la vez fuera o haya sido deudor de las expensas.-

Si bien, por un lado, no admite dudas el aserto por el que el consorcio está obligado a resarcir los daños sufridos en una unidad funcional cuando la causa de dichos males se origina en sectores de propiedad común, tampoco la admite la obligación de los comuneros para con la contribución común de expensas que mantiene al sistema.-

Highton (1) ha sostenido que si corresponde al consorcio reparar una unidad privativa es irrelevante que el consorcista deba o no expensas, debido a que no existe correlato jurídico "entre el abono de cada uno y la necesidad de conservación y obligación de mantenimiento, aunque puede ocurrir que, si son varios los que no pagan, no se tenga el dinero disponible para efectuar los arreglos, y éstos deban postergarse. La realización de los trabajos no debe depender del pago del concreto propietario del específico departamento en juego".- 

Los tribunales se han pronunciado en ese sentido al decidir que el consorcio demandado por el deterioro de una unidad debido a filtraciones grietas y humedad, no puede eludir su deber de de reparar los espacios comunes con la excusa de que la actora no paga las expensas, pues jurídicamente no existe correlación entre el abono de cada uno y la necesidad de conservación. Por otra parte, son dos acciones diferentes e independientes porque el objeto procesal de una es totalmente distinto del de la otra (vgr. in re "Pérez, Delfina c/ Consorcio de Propietarios Galicia 670" 07/03/2005, CNCiv., sala F, LL. 2005-C-846).-

Ese mismo tribunal, en decisorio posterior, entendió "que el consorcio de copropietarios podrá exigir el pago de las expensas comunes al propietario que reclama reparaciones en su unidad funcional, pues el artículo 1.201 del Código Civil no resulta aplicable en tanto aquella disposición se funda en la reciprocidad e interconexión de las prestaciones; y en el régimen de propiedad horizontal el cobro de expensas no queda supeditado necesariamente al cumplimiento por el consorcio de las reparaciones que deban realizarse en las unidades funcionales. En consecuencia, resulta improcedente la compensación solicitada por el copropietario en orden a los intereses por mora en el pago de las expensas comunes, ya que aquel modo de extinción sólo es posible entre las obligaciones líquidas y exigibles y la indemnización por filtraciones u otras causas que le fue reconocida a aquél mediante sentencia judicial, es de fecha posterior al momento en que había dejado de pagar las expensas" (CNCiv., sala F en autos "Calomite, Alberto c/ Consorcio de Propietarios Avda. Pueyrredón 1774/78 y otro", 26-09-2007; LL. 30/11/2007, 6) (2).- 

Por su parte, continuando con la reseña jurisprudencia, la Sala L, de la mencionada Cámara de la Capital Federal, expresó que "Si los daños observados en la unidad del actor se debieron principalmente a filtraciones provenientes de la azotea, el consorcio deberá responder. No obsta a esta conclusión el hecho de que, al tiempo de formular su reclamo, el actor se encontrare en mora en el pago de las expensas, habida cuenta de que son dos acciones totalmente independientes desde su base, pues el objeto procesal de una es totalmente distinto del otro y sus trámites son autónomos (28/06/1991, Jurisprudencia de la Cámara Civil, Isis, 1992).-

Sin embargo, un sector de la doctrina sostiene que la conclusión no debe ser cortante, sino que el rechazo o no de la excepción dependerá de cuál de las partes fue la primera en incumplir con su débito.-

De este modo, se dispuso rechazar la demanda entablada por un comunero contra el consorcio por los perjuicios padecidos por la unidad funcional derivadas de filtraciones provenientes de partes comunes, si el actor se hallaba en mora en el cumplimiento de su obligación de pagar expensas por un período de varios años, pues el deudor que no cumplió con su débito no puede constituir en mora a la parte contraria mientras no se allane a hacerlo, de acuerdo a lo previsto por los artículos 510 y 1201 del CC (cfr.CNCiv., Sala J, 31/05/2005 en "Baldacci, Nora I. c/Consorcio de Propietarios Ayacucho 489/99", DJ 2006-1-1041, con nota de Eduardo Molina Quiroga, y Sala M. 01/07/2002, "José Thenee SA c/ Consorcio de Propietarios Avda.Belgrano 766/68/74", LL, 2002-D-690).- 

También la Sala L de la CNCiv. en 06/03/2003, en la contienda "Sanjuan, Adela C. c/ Consorcio de Propietarios Gascón 548/50/52/56/58/60" (LL, 2003-D-936) avanzando sobre igual criterio de considerar quien incurrió primero en mora, dijo que es responsable el demandado por los daños y perjuicios sufridos en el departamento del actor, por la falta de reparación de filtraciones provenientes de la terraza y cañerías de propiedad común, no obstante adeudar éste expensas comunes de su unidad funcional si, como en el caso, desde el incumplimiento del accionante hacia más de un año que el departamento sufría las consecuencias de las deficiencias de los sistemas propios del consorcio. La decisión implica el empleo de la norma contenida en el artículo 510 del Código Civil, que aunque relacionada con el artículo 1201, sólo constituye una circunstancia impeditiva de mora cuando en obligaciones recíprocas uno de los obligados no cumple cuando el otro incumple o no se allana a cumplir las propias.-

Facilitar una especie de "compensación" -si bien no surge de la ley y es más, aparece indebida en el caso atento a no ser dos deudas líquidas y exigibles de igual manera la de expensas comunes que acarrea el propietario y la obligación de hacer por parte del consorcio generador del evento dañoso-, entendemos sería en ciertas oportunidades favorable a la resolución no adversarial del conflicto puesto que aplicar la denominada "teoría alemana" compensatoria (voluntaria) podría darse en más de un supuesto y esto traería aparejado la solución pronta, satisfactoria y adecuada de estos problemas que se plantean en la vida consorcial y que, en la mayoría de las situaciones, devienen en estériles enfrentamientos entre pares consorciales y entre algunos de éstos con el representante legal del consorcio.-

Eso sí, habrá de tenerse en cuenta como acertadamente ensaya Zelaya (3) que lo dicho "implica un vínculo de reciprocidad que necesariamente lleva también a admitir que el propietario pueda pretender eximirse de cumplir con el ingreso esencial para el consorcio planteando la excepción de incumplimiento".-

"De este modo -continúa el autor- se convierte el trámite ejecutivo en uno de conocimiento -con pérdida de la celeridad que aquél implica- y el consorcio como titular de un crédito que goza del privilegio al que remite el artículo 17 de la Ley 13.512 se enfrenta con trabas para su satisfacción inmediata ante una obligación de reparar que no encuentra protección en una preferencia legal y requiere para su procedencia la acreditación del factor de atribución, de la antijuridicidad, del nexo causal y del daño".-

Con lo supra expuesto se espera haber echado, aunque sea de manera somera, un haz de luz sobre un tema árido y de recurrente debate. Lo saludo con distinguida consideración.-

Jorge Resqui Pizarro 

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(1) Highton, Elena I. , Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad, 2ª edición renovada y ampliada.Reimpresión, pg. 402, Hammurabi, Bs.As., 2007.-

(2) Citado por Zelaya, Mario A. en el capítulo XII, Expensas de la obra colectiva Propiedad Horizontal, dirigida por Claudio M. Kiper, pg. 454, Rubinzal-Culzoni, Bs.As., 2008.-

(3) Op.cit., pg. 456.- 

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.

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