Rincón Solidario

Se armó un escándalo terrible

Me dirijo a Uds. a fin de solicitarles su asesoramiento sobre los temas de referencia. 

Ingresé al consorcio en junio de 1996 desempeñándome hasta la fecha con total idoneidad, dedicación y honestidad. 

Cuando ingresé aceptaron mi propuesta de honorarios de $600 ($ 50 por procesamiento de datos y formularios). 

En Noviembre de 1996, el sueldo del encargado era de $610. 

En el año 2005, solicité un incremento de mis honorarios y el Consejo de Administración después de casi 10 años de gestión asumió la responsabilidad de autorizarme un incremento de $300.

Se armó un escándalo terrible y por asamblea realizada varios meses después me eliminaron el gasto de abono por liquidación de expensas, sueldos y cargas sociales que yo ya no liquidaba y el aumento real fue de $ 200. 

En la actualidad, sigo percibiendoo $900 de honorarios y solicité por Asamblea Extraordinaria un incremento de mis honorarios y que se fijara de acuerdo con el art. 9º de la Ley 13.512 ya que el Reglamento de Copropiedad y Administración no lo establece. No lo aprobaron y sigo percibiendo lo mismo. 

Actualmente, el encargado tuvo un 330% de aumento desde 1996 y yo, si se descuenta el gasto de $100 del abono de computación, recibí un 33% de aumento. 

Ya que el Reglamento de Copropiedad carece de la forma de incrementar los honorarios del administrador, qué corresponde legalmente, ¿puedo iniciar alguna acción judicial?

Además, quisiera saber cuáles son los gastos de administración que me asiste el derecho de cobrar. 

He visto en algunas liquidaciones de expensas que el administrador cobra hasta la confección de la DDJJ 931 porque las hace un Estudio Contable. Además, la CAPHyAI fija honorarios por efectuar el Certificado de Libre Deuda de Expensas que piden las escribanías y por asistir a reuniones que excedan o se realicen después de determinadas horas. 

Quedo al aguardo de vuestra importantísima opinión y les envío un saludo cordial.

<Reserva de nombre>

(6/10/2008)

Estamos partiendo de una posición errónea cuando:

a) cotejamos incrementos salariales de un empleado del consorcio (ej.: encargado) con los aumentos de honorarios de un mandatario (ej.: Administrador);

b) pretendemos facturar como adicionales gastos que están incluidos (o debieran estarlo) en los honorarios de un administrador (ej.: liquidaciones por computación, certificaciones de deuda, etc.) o pretendemos "tarifar horas extras", por ejemplo, las de permanencia de ese administrador en una asamblea a partir de determinado momento, cuando es ésta una de las obligaciones principales que le incumben por su cargo...

Un administrador es un mandatario, cuyo contrato de mandato es de origen legal (la Ley 13.512 lo establece claramente), es formal (porque debe surgir de un acta de asamblea regularmente constituida y con el voto de una mayoría especial) y es esencialmente revocable por voluntad del mandante, el consorcio (lo que lo aleja definitivamente de una relación laboral de dependencia). Estas son las características principales del contrato que liga al administrador con el consorcio.

Cuando ese mandato se celebra, proponiéndose el administrador y desigándolo el consorcio a través de una asamblea, queda claramente establecido el monto de los honorarios. Ya sea porque éste surge de un método de cálculo que da el propio Reglamento de Copropiedad y Administración; o ya sea porque, en ausencia de dicha previsión reglamentaria, se pactan libremente entre administrador y consorcio. En este último caso, cualquier modificación debe ser aprobada por asamblea.

Siendo este el esquema legal aplicable, en caso de disconformidad del administrador con sus honorarios:

a) no aparece como factible la promoción de ninguna acción judicial para aumentar dichos honorarios;

b) de no resultar "rentable" el esfuerzo de administrar ese consorcio, lo que hay que hacer es renunciar, si es que fracasan las negociaciones tendientes a obtener un incremento de los honorarios.

Con lo respondido le envío un saludo cordial.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Es coordinador de la Comisión de Consorcios por Pequeñas Noticias que funciona en el CGPC Nº 7 y docente de Instituto de Capacitación Inmobiliario de la Cámara Inmobiliaria Argentina.  Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a maldonadovalthule@fibertel.com.ar  o al teléfono (15)4169-4574.

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