Rincón Solidario

El interventor del consorcio

Soy propietaria de una unidad funcional y hace unos meses (en agosto del año pasado) los tres miembros del consejo de administración le enviaron a quien era el administrador una carta documento en la cual le notificaban que se había decidido prescindir de sus servicios alegando el estado de emergencia en que se encontraba el edificio. 

Esto era verdad aunque, por otra parte, el administrador durante el año y pico de su gestión no hizo ninguna mejoría en el edificio. 

En la misma carta, le anuncian la designación de un abogado que envían como interventor de la administración hasta que se elija a un nuevo administrador.

Mi consulta es si este abogado -que es interventor pero en las liquidaciones de expensas firma como administrador del consorcio- puede administrar aunque no haya sido elegido a traves de la asamblea y por medio de escritura pública.

Él me dice que la carta documento en la que el consejo de administración lo designa como interventor es válida pero a mí no me parece ya que entiendo que el órgano máximo es la asamblea.

Ya han pasado 4 meses y se rehusa a convocar a una asamblea.

El anterior administrador -luego de recibir la carta documento- le presentó su renuncia al consejo, la cual se que figura en el acta de asambleas. 

¿Se puede designar al nuevo administardor en una asamblea ordinaria, ya que próximamente se tiene que realizar la misma?

Paola

(12/12/2008

Estimada lectora Paola:

Varios son las cuestiones que Ud. propone en su consulta por lo que las desmenuzaremos y se las tratará individualmente, a saber:

1.-Designación y remoción del administrador

Los Reglamentos de Copropiedad y Administración contienen una cláusula obligatoria que deriva del art. 9º a) de la Ley 13.512 por la que deberán determinar la forma de designación del administrador, la que se hará en asamblea. Por su parte, el art. 10º de la norma citada que regula el sistema manda que los asuntos de interés común, dentro de los que se encuentra la elección del administrador, serán resueltos previa deliberación de los propietarios por mayoría de votos computados en la forma que prevea el Reglamento.

 Conforme ello, no da lugar a duda que la decisión de nombrar al administrador debe ser tomada por la asamblea, sea ésta la ordinaria o una extraordinaria. Así, la mayoría necesaria a considerar será la que señale el reglamento en cada edificio particular. Sin embargo, si nada dijera el estatuto al respecto las opiniones doctrinales se dividen en lo relativo a la mayoría a computar.-

Al ser el administrador un representante del consorcio de propietarios, su elección es una facultad privativa de la asamblea de comuneros en su carácter de máximo órgano de decisión y deliberación.-

Por ello, conforme Fraga (1) "carece de personería como representante del consorcio el administrador que fue designado por el consejo de administración si no constan facultades específicas para efectuar tal designación (CNCiv., Sala D, 11-08-97, "Pizarro, Ramón c/ Cons.Anatole France 1913)" (el resaltado nos pertenece).-

Por su parte, el in. b) del arriba mencionado artículo de la ley de Propiedad Horizontal establece que el Reglamento deberá proveer obligatoriamente… "Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública". Por lo tanto, es de aplicación lo dicho para la designación al caso de la remoción.-

En lo relativo a la designación del nuevo administrador, dice Gurfinkel de Wendy (2) que "dada la dificultad que implica en la práctica llevar a escritura pública cada nueva designación de administrador, se cumple con dicha formalidad mediante la protocolización del acta de asamblea correspondiente. Sostiene Racciati que cuando la solicitud de protocolización proviene del consorcio como sujeto de derechos y el documento reúne los requisitos de autenticidad que le confiere la ley, la escritura correspondiente sirve para elevar el instrumento privado -acta de asamblea- al carácter de instrumento público".-

Tiene dicho la jurisprudencia que "La copia autenticada de la protocolización del acta de la asamblea en la que se designa al administrador del consorcio, se ajusta a lo normado por el art. 9º, inc.b), ley 13.512 y no implica violar jurisprudencia del fuero, ya que aquélla acredita el cumplimiento del recaudo de protocolización" (Cám.Nac.Trab., Sala 1ª, 08/04/2003, Menta, Miguel Á. c/ Consorcio Juncal 3408; Lexis Nº 1/5508586).-

En rigor, la exigencia de la escritura pública tiene por finalidad la oponibilidad a terceros y, por tanto, resulta siempre exigible al momento de acreditar la representación del consorcio, por caso, en un expediente judicial en el que una de las partes sea, precisamente, un tercero.-

Expresa Orfila (3) que "a los fines del funcionamiento interno del consorcio no es indispensable dicho recaudo (la escritura pública). El acta de asamblea de copropietarios inserta en el libro respectivo, de la que surja que la designación ha sido adoptada en legal forma y con las mayorías establecidas en el reglamento de copropiedad, resulta suficiente para acreditar el carácter de administrador en las relaciones con los copropietarios".-

En este sentido, la Cámara Civil de la Capital Federal sentenció: "Planteada la litis entre el consorcio y uno de los copropietarios para acreditar la designación del administrador y, por ende, la representación de aquel ente, resulta suficiente la constancia del acta de asamblea respectiva. Ello es así porque entre los copropietarios la sola realización de la asamblea constituye publicidad efectiva de la designación efectuada" (Sala L, 09/09/1996, Consorcio Prop. Humberto Iº 532 VS. De Toro, María; Jurispr. Cám.Civ.,Isis, sum.8981).-

La Sala F del mismo tribunal se manifestó, también, de esa manera al fallar que "Cuando se demanda a un copropietario y no a un tercero es suficiente la acreditación de la designación del administrador mediante acta de la asamblea, no siendo entonces necesaria la escritura pública" (08/11/1996, La Ley 1998-D-870; además, entre muchos otros, Consorcio Virrey Loreto 3754 c. Vicari SA").-

2.- Intervención del consorcio

Lo que generalmente se denomina como tal en un sentido amplio o lato, en rigor comprende dos figuras distintas: la administración judicial y la intervención propiamente dicha.-

Según Gabás (4) "La intervención judicial como medida cautelar puede comprender figuras con diversos grados de injerencia en los negocios sociales o de la asociación comprendida en estas dos primeras clasificaciones, que a su vez, son pasibles de subdividirse, en institutos con objetos determinados. Comenzando por la primera clasificación, el administrador prácticamente suplanta al órgano colectivo de una persona jurídica, mientras que el interventor no sustituye a las autoridades administrativas, sino que interfiere en la gestión, controla, inspecciona, asiste y su consenso es imprescindible para la validez de la resolución o negocio".-

De este modo, podemos hablar del administrador judicial (art.224 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación) o del interventor propiamente dicho (vgr. Art.222 CPCCN), el interventor recaudador (arts.223, inc. 4º y 222, párr. 1º, últ. parte, CPCCN) y el interventor veedor (art.227 del mismo código de forma).-

Cualesquiera de estas figuras son aplicables a la problemática de los consorcios de propiedad horizontal en carácter de medida cautelar, decidida por un juez.-

Diversos pronunciamientos judiciales se ocuparon en lo tocante a la intervención del consorcio, de los que seleccionamos: Cámara Nacional en lo Civil, Sala C, 18/12/59, LL. 99-631, "Procede la designación judicial de un administrador provisional del consorcio, pues sólo importa la adopción de una medida cautelar, cuya necesidad es evidente en razón de las dificultades que debieron superarse para lograr reunir la asamblea destinada a la deliberación impostergable de cuestiones cuya propia naturaleza lo exige"; Cám.Nac.Civ., Sala A, 20/04/65, LL.120-909; idem, Sala C, 30/08/68, ED. 27-428; ídem, Sala D, 08/10/68, ED. 26-93; ídem, Sala B, 30/03/66, ED. 22-41; ídem, Sala D, 18/05/1964, ED. 8-538, "El gobierno del consorcio debe ejercerse mediante sus órganos naturales, y sólo excepcionalmente por el juez, justificándose la intervención si es la única forma de encauzar su marcha y administración en razón de las profundas desinteligencias existentes entre los diferentes grupos de consorcistas, entre sí y con el administrador, máxime cuando las actuaciones llevan más de dos años sin resultado positivo alguno".-

Vale decir, la designación de un administrador judicial constituye un remedio de excepción y resulta, comúnmente, como corolario de una asamblea judicial, de la decisión dictada por un tribunal en un juicio de remoción con causa o bien de una solicitud de intervención judicial del consorcio.-

"Las facultades del interventor judicial en un consorcio, que corresponder a la de controlar, vigilar, fiscalizar y autorizar las tareas del administrador y consejo del consorcio, quienes no quedan separados de esas funciones ni pierden la legitimación procesal para actuar, debiendo abstenerse de decretar ninguna medida sin el control judicial, se ubican perfectamente dentro del ámbito del art.223 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación" (CNEsp.Civ.y Com.,Sala IV, 28/04/80, JA, 1981-II-473).-

Por su parte, la Sala E de la Cámara Civil (18/05/89, LL. 1990-A-264) expresó : "El juez pude designar un coadministrador o interventor informante en uso de las facultades que le confiere el art.10 de la ley 13.512, aun contra lo dispuesto por la mayoría expresada en la asamblea, ante graves circunstancias que pongan en peligro la convivencia dentro del inmueble". Y la Sala F del referido tribunal de esta ciudad, sentenció que "La designación por el juez de un administrador provisional del consorcio sólo importa la adopción de una medida cautelar y su procedencia tiene por fin regularizar el funcionamiento de los órganos consorciales cuando posiciones incompatibles absolutas o la actitud del administrador impiden llegar a la solución a través de las vías que establecen la ley 13.512 y el reglamento de copropiedad y administración. Al no estar prevista la situación en ninguna disposición legal específica, deben darse los tres supuestos de viabilidad de las medidas cautelares: verosimilitud del derecho, peligro en la demora y contracautela. Así se ha justificado, en principio, la verosimilitud del derecho como para que proceda la cautelar mencionada, cuando las constancias de la causa dan cuenta de las serias irregularidades que existían en el consorcio, llegando a faltar los servicios de calefacción, agua caliente y ascensor, y a peligrar el de agua corriente" (07/08/92, Jurisp.Cám.Civ., Isis, sum 2369).-

Con lo respondido esperamos haber satisfecho las inquietudes planteadas y hacemos propicia la ocasión para saludarla con distinguida consideración.-

Jorge Resqui Pizarro 

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(1) Fraga, Andrés, Propiedad Horizontal (director Claudio M. Kiper), capítulo IX, pg. 291, Rubinzal-Culzoni Editores, Santa Fé, 2008.-

(2) Gurfinkel de Wendy, Lilian N., La Propiedad Horizontal. Análisis dogmático de la ley 13.512, pg.380, Lexis Nexis, Buenos Aires, 2005.-

(3) Orfila, Bartolomé A., Consorcios, 2ª edición, pg.77, Errepar, Buenos Aires, 2006.-

(4) Gabas, Alberto A., Derecho Práctico de Propiedad Horizontal, tomo 2, pgs.405 y ss., Hammurabi, Buenos Aires, 1994.-

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.

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