Al patio le llueve basura

Ante todo, feliz año para todos y los mejores deseos para el 2009.

Les escribo porque en el edificio que estoy administrando tengo un problema de convivencia ya que al propietario del 1º piso "A" que tiene patio interno, le llueve constantemente basura por las ventanas de los departamentos de arriba.

Quería saber cómo se puede hacer para frenar esto y qué se puede hacer para evitar que en el futuro el propietario nos inicie una demanda porque le tiraron algo que lastimó a sus hijos.

Ya probamos con notas pero no tuvimos resultados positivos.

Saludos y desde ya muchas gracias.

Elisa.

(5/1/2009)

Elisa:

Este problema que Ud. plantea, es "moneda corriente" desde que la propiedad existe y no es una cuestión jurídica sino de educación. 

Desde el járdín de infantes se enseña, entre otras cosas, que no hay que tirar basura en ningún otro lugar que no sean los cestos o recipientes para ello, con mucha más razón no se debe tirarla a los vecinos. 

Pero en fin, este es un problema que da para discutirlo en otro ámbito. Si Ud. va por la calle o ruta nacional y un grupo de energúmenos le prohibe el paso por un espacio "público" legitimado desde el mismo Estado, qué puede esperar de un vecino incapaz de convivir en armonía. 

Yendo puntualmente a su pregunta, le digo que -en principio- no hay manera de evitar que el copropietario afectado no inicie juicio contra el consorcio y/o contra el o los propietarios infractores. 

La conducta de éstos está tipificada en el art. 6 de la Ley 13.512 pero así como el consorcio puede ser demandado, corresponde decir que también puede ser demandante, y si realmente sabe quién o quiénes son los que arrojan basura y teniendo la previsión de munirse de prueba de dichas violaciones legales, puede iniciar juicio contra los infractores. 

El problema más grave en estos casos es "probar" esas conductas ilegales. Muchas veces la basura u objetos se arrojan en horarios nocturnos, donde prácticamente no hay nadie que pueda ver. 

Lo que sugiero es hablar con la persona afectada, preguntarle si tiene pruebas o manera de acreditar esas infracciones y en su caso, compromenterse a vigilar y tratar de obtener prueba (testimonial, fotografías, actas notariales, etc.) y luego iniciar el propio consorcio el juicio por violación a la Ley 13.512 ya que esas actitudes violatorias afectan también al consorcio, pues los patios de aire luz a pesar de ser de uso exclusivo son de propiedad común, al igual que el espacio aéreo que está por encima de ese patio.

Le saluda atte.

Alberto Anibal Gabás

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El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.