Rincón Solidario

Camiones con acoplado han golpeado contra el balcón

Estimado Claudio:

Me dirijo a usted para que transmita mi consulta a la Dra Sevitz, quien seguramente tendrá conocimiento de jurisprudencia para el tema que está ocurriendo en un consorcio que administro en la calle Humberto 1º Nº [...] de la CABA, o bien a quien Ud. crea conveniente. 

Por la parte oeste, el edificio linda con un expreso llamado [...] En repetidas ocasiones camiones con acoplado de gran porte han golpeado contra el costado del balcón del primer piso. 

Hice los reclamos pertinentes ante la empresa y si bien han arreglado las roturas, el problema sigue subsistiendo.

Hace más o menos un mes y medio, otro camión golpeó contra el frente del edificio, provocando rajaduras que llegan hasta el segundo piso y desprendimiento de parte del revestimiento que cubre el frente.

Ante mis reclamos y cartas documentos, ahora están comenzando a ampliar la entrada del expreso que era realmente muy pequeña. A pesar de que harán el arreglo de la parte afectada del edificio, mi duda es: ¿sólo les corresponde reponer el paño del revestimiento afectado? porque si es así, el frente quedará con un parche por más prolijo que sea el trabajo.

El edificio tiene 40 años, y es imposible pretender encontrar el mismo revestimiento y aunque se coloque otro similar, el color y material serán completamente diferentes.

¿Qué debo hacer? ¿reclamar que me hagan un frente nuevo? Eso tendría implicancias tal vez mayores, ya que se trataría del cambio de una parte comun del edificio, de suma importancia ya que cambia el aspecto del frente.

Aclaro que cuando ocurrió el primer golpe al balcón, acudí al edificio del Gobierno de la Ciudad en Carlos Pellegrini al 600 y en la oficina correspondiente radiqué la denuncia. La repuesta fue decididamente deprimente: "se trata de un problema entre vecinos". 

De esta manera, el Gobierno de la Ciudad se lavó las manos.

Desde ya agradezco su atención y espero ansiosa su respuesta.

Gloria 

(21/1/2009)

Estimada Gloria: 

Lo relatado por ud. se encuadra en un típico caso de daños y perjuicios normado por el art. 1113 del Código Civil: "Artículo 1113. La obligación del que ha causado un daño se extiende a los daños que causaren los que están bajo su dependencia, o por las cosas de que se sirve, o que tiene a su cuidado. (Párrafo agregado por Ley 17.711) En los supuestos de daños causados con las cosas, el dueño o guardián, para eximirse de responsabilidad, deberá demostrar que de su parte no hubo culpa; pero si el daño hubiere sido causado por el riesgo o vicio de la cosa, sólo se eximirá total o parcialmente de responsabilidad acreditando la culpa de la víctima o de un tercero por quien no debe responder. Si la cosa hubiese sido usada contra la voluntad expresa o presunta del dueño o guardián, no será responsable". 

En atención a ello las responsabilidades que se derivan de la interpretación y aplicación de dicho artículo la reparación del daño ocasionado debe ser integral.- "A tenor de lo dicho, no se trata -pues- de atribuir culpa, sino que el dueño o guardián de la cosa que causa un daño a otro, es responsable del daño causado, salvo que acredite "la culpa de la víctima o de un tercero por quien no deba responder" (art.º1113, segunda parte "in fine", Cód. Civil), o el "casus" genérico de los arts. 513 y 514 del Código Civil".

Entendiéndose como tal que la reparación debe tender a colocar las cosas en el estado que se encontraba antes del evento dañoso.-

"Tanto la jurisprudencia y la doctrina en materia de responsabilidad civil son coincidentes y unánimes al respecto, Cuando se provoca un daño a otro, el afectado tiene derecho a que el resarcimiento del mismo coloque su patrimonio en las mismas condiciones en que se hubiera encontrado de no haberse producido el hecho"(Consorcios -Bartolome Orfila, pág 390 ed. Errepar.-

Ud. refiere que harán una reparación por lo que deduzco que existió una negociación previa entre ambas partes y que han convenido su realización, desconozco los términos del acuerdo, pero contesto sus dudas sobre qué les corresponde reparar. Le informo que tanto la jurisprudencia como la doctrina entienden que dicha reparación debe ser tal que deje la cosa  en el mismo estado que se encontraba y no mejor.- 

La responsabilidad que tiene el que produjo el daño tiene su límite en la reposición de dicho patrimonio al estado en el que se hallaba antes del daño pero no más.- (Consorcios -Bartolome Orfila, pág 390 ed. Errepar.-).

Como ud. informa es un edificio de 40 años, que salvo que antes del acontecimiento hubiera estado reparado y pintado, es decir, que se hubiera hallado en condiciones de impecabilidad, el que daña solo tiene obligación de abonar lo que se hubiera deteriorado.

En estos casos, lo que se aconseja que se presupueste el trabajo para la reparación total del frente y que el que dañó abone la parte proporcional, todo ello en la esfera de una negocación extrajudicial, ya que en un juicio el perito informa la antiguedad y el estado en que se encontraba la cosa dañada. El juez meritúa dicha circunstancia y sentencia sólo la proporción de lo que costaría a nuevo la reparación.-

En lo que respecta al tema del cambio del frente, no considero que se produzca, es solamente reparar lo dañado.
En caso que ud. no haya llegado a un arreglo con su vecino lindero, debe recordar que dicho daño proviene de una responsibilidad extracontractual, cuyo plazo de prescripción es de tan sólo dos años ( art. 4037 del Código Civil), y que previo a la inicación de cualquier reclamo judicial deberá pasar ineludiblemente por una etapa de mediación.- 

Atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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