Rincón Solidario

¿No puede ser removido por 5 años?

¿Cuántos años puede estar un administrador en funciones?

¿Puede constar en el reglamento de copropiedad que el administrador no puede ser removido por 5 años?

Espero su respuesta,

Gracias,

Claudia.

(02/02/09)

Estimada Claudia: 

Es muy común que en los edificios nuevos al confeccionarse el reglamento de copropiedad la constructora designe a un administrador para el consorcio por un plazo estipulado. 

Debo recordarle que lo que se establece en el reglamento, al tener origen contractual, es ley para las partes. Ud. cuando adquiere su unidad funcional presta consentimiento con el reglamento del consorcio. Las razones que esgrimen las constructoras para incluir este tipo de nombramientos es que en el plazo previsto (duración del mandato del administrador designado por ellos) finalizarán con la venta de los departamentos y también se garantizan que el edificio se encuentre en óptimas condiciones y no se desvalorice la venta de sus unidades.

Otras veces se los nombra a los fines de proteger a la constructora de distintos vicios en la construcción o fallas que los propietarios deben encaminar su reparación a través del administrador y muchas veces se diluyen en el tiempo porque el representante no los reclama en término.-

Si se ha estipulado un plazo ejemplo 5 años para que el administrador desempeñe sus funciones y es removido por una asamblea con las mayorías requeridas por el reglamento antes de la fecha de expiración del mandato -sin expresar causa alguna de remoción- éste tendría derecho a percibir los honorarios pactados por todo el témino que restare en concepto de indemnización.- 

Ahora bien, distinta sería la posición si se demostrare que existen causas fundadas que comprueban que el administrador está incumpliendo sus obligaciones establecidas por la ley: contratación de seguros, rubricación de los libros del consorcio, aportes previsionales del encargado impagos, incumplimiento de resoluciones asamblearias, excederse en el mandato, disposición de fondos del consorcio para fines no autorizados, etc. 

En esta hipótesis nos encontraíamos en la posibilidad de la remoción en forma causada, librándose al consorcio de pago de indemnizaciones y/o daños y perjuicios.-

Es prudente que en este último caso un abogado especialista evalúe si las causales que el consorcio esgrime para la remoción
antes del plazo establecido revisten la gravedad para la toma decisión, sin tener posteriormente consecuencias económicas. 
Al respecto la jurisprudencia ha entendido que:" causas de remoción: no es motivo suficiente para remover al administrador del consorcio el hecho de que llevara el libro de actas sin rubricar sin las formalidades del caso. CNAcivol Sala A 147/1967 ED 201-103"

"Culpa del administrador": Si hubo culpa de parte del administrador de consorcio cuya actuación se regirá por las normas del mandato, la revocación de éste antes del término contractual le impide pretender cobrar retribución por el monto y tiempo no cumplido... (CnCic Sala D 30/08/1977 LL D 5470) (jurisprudencia extractada del libro El administrador en el consorcio de Corpopietarios de la Propiedad Horizontal. Juan Antonio Constantino Lexis Nexis-Depalma , año 2003).-

Ahora bien, además de lo ya expresado, existe otra opinión en la doctrina y jurisprudencia acerca de la designación de un administrador de consorcio con carácter irrevocable o por un plazo mayor a cinco años que la misma podría ser entendida como una cláusula lesiva y abusivas de los derechos individuales de los propietarios, en cuya caso podría intervenir la justicia para analizar su validez y en su defecto declararla nula.- "... cuando el reglamento es redactado por el vendedor del inmueble y éste se reserva el dominio de alguna de las unidades se adjudica la administración y representación del consorcio y el reglamento determina una mayoría especial del 75% para la desaprobación de la rendición de cuentas y para la remoción del administrador. Se está en principio frente a uno de esos casos de excepción que justifican la intervención de los órganos jurisdiccionales para modificar algunas de las claúsulas o disposiciones del reglamento, como ocurre en el caso de autos" (CNCiv Sala C 9.-5-75 LL 155-379 ; JA 974-22-405 ED 55-510) (cláusulas abusivas en el régimen de la propieda horizontal VIX Dr. Juan C. Constantino, Reunión de Administradores, marzo 2000). 

Espero haber contestado su inquietud.

Atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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