Rincón Solidario

Siendo 38 propietarios a las asambleas bajan 8 o 10

Buen día, les escribo para consultarles y ver si me pueden sugerir una estrategia de acción. 

Tengo el siguiente inconveniente: desde el 2005 soy propietario del departamento en el que vivo (Córdoba capital). Desde que llegué al edificio soy parte del consejo de administración, no por voluntad sino porque nadie quiere serlo.

Desgraciadamente, leo en sus boletines lo frecuente que es que siendo 38 propietarios a las asambleas (cuando logramos que el administrador las convoque con suerte cada dos años) bajan 8 o 10.

Nuestro caso creo que es particular porque la mayoría de los propietarios (un 40%) alquila el departamento por lo que no les interesa lo que pase, mientras que otra parte importante (un 40%) tiene a sus hijos estudiantes viviendo en ellos, lo que por supuesto no tienen otro interés que el estudio y la diversión.

En el medio, está un administrador puesto por la empresa constructora (este es un edificio inaugurado en 2005 que tiene escrituras desde el 2008) que obviamente no reclama nada que sea vicio oculto (humedades, filtraciones, revoques sueltos, pisos sueltos, problemas de maquinaria de ascensor, etc) a lo que se suma una administración que deja bastante que desear (ejemplo, el fondo de reserva que equivale a un presupuesto y medio no se deposita a nombre del consorcio en un banco, se incrementa los honorarios cada vez que quiere sin asamblea ni consulta al consejo, etc.).

Para colmo al reglamento lo redactó la empresa constructora que contrató al escribano que lo inscribió en el registro por lo que no era posible cambiar el artículo que establece la mayoría necesaria para destituir al administrador (2/3 de los propietarios, no de los presentes).

He probado de convocar personalmente uno por uno a los propietarios que viven en el edificio pero simplemente no les interesa y a los que los alquilan es imposible porque el administrador tiene el listado pero no lo publica y estos son en general del interior de Córdoba y alquilan a través de inmobiliarias.

Como verán estoy atado por todas partes.

He leído sobre la posibilidad de una asamblea judicial.

1. ¿Realmente existe esa posibilidad o es un camino muerto (los jueces no resuelven los casos importantes y se van a preocupar por un consorcio)?.

2. ¿Es posible pedirla para la destitución del administrador?. 

3. ¿Podría pedirla como un propietario que siente su derecho afectado porque la mayoría se desinteresa del tema?

4. ¿Cómo debería registrarse la situación para poder demostrarla ante un juez?

5. ¿Saben si los honorarios de un abogado serían muy caros para un caso como éste? 

6. ¿Hay alguna otra posibilidad de solución?.

7. ¿Saben si en Córdoba existe un tribunal de ética para los administradores?

Espero no haber sido demasiado pesado con el relato.

Quedo a la espera de sus comentarios y desde ya muchas gracias.

Gonzalo.

(5/2/2009)

Estimado Gonzalo: 

Su relato ha sido exhaustivo y, en el texto del mismo, se halla la respuesta a sus preguntas. Ud. debe recurrir sin más dilaciones a la consulta de un abogado. Éste, luego de estudiar y evaluar los elementos necesarios, presupuestará los trabajos y la forma de pago.

Seguramente, y ante un panorama como el que Ud. describe, optará por el trámite de la llamada asamblea judicial que es el remedio que la Ley 13.512 prevé para los casos en que se encuentran injustificada y totalmente cerrados los caminos internos del consorcio para poder sesionar y decidir en asamblea. Seguramente, tendrá en cuenta la necesidad de agotar las intimaciones para poder demostrar que se le están cercenando sus derechos y que, al mismo tiempo, el consorcio no funciona como tal en uno de sus aspectos más importantes.

Abierta la instancia judicial, será el juez el que convoque a la asamblea y se decidirá válidamente cualquiera sea el número de los copropietarios presentes. Esto además de adoptar todas las medidas cautelares o, inclusive de fondo, que la situación merezca a su juicio. Ahí podrá comprobar cómo se van a tener que hacer presentes todos los consorcistas que hasta ahora se han mostrado indiferentes para con los asuntos comunitarios.

Seguramente, no escapará al estudio que realice el abogado la cuestión de las llamadas "minorías oprimidas", que se da (como en este caso) cuando un grupo minoritario de propietarios ve avasallados sus derechos por una administración injusta o arbitraria o, como en este caso (siempre presente en los casos de edificios a estrenar) donde la propia redacción del Reglamento de Copropiedad y Administración constituye una verdadera trampa que protege más los intereses de la empresa constructora que los de los adquirentes de cada una de las unidades.

Lo precedentemente expresado es sólo una semblanza, un panorama de la situación, como para que Ud. tome conciencia de la misma.

Consulte pues a un abogado, preferentemente especialista en esta rama del Derecho Civil, sin más dilaciones. Huelga señalar que resulta conveniente sumar a este reclamo a los otros ocho o diez copropietarios que, al igual que Ud., están preocupados por lo que está sucediendo. Esto, además, reducirá gastos.

Con lo respondido le envío un saludo cordial.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Es coordinador de la Comisión de Consorcios por Pequeñas Noticias que funciona en el CGPC Nº 7 y docente de Instituto de Capacitación Inmobiliario de la Cámara Inmobiliaria Argentina.  Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a maldonadovalthule@fibertel.com.ar  o al teléfono (15)4169-4574.

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