Rincón Solidario

Compró la portería sin autorización

Mi consulta es sobre una construcción que tenemos en la terraza del edificio donde vivo y que correspondería a la portería. Ésta fue vendida y el comprador edificó sobre una superficie de 157,84 m2 el edifico 74,24 m2. La portería que compró es de 24,97m2, esto sin autorización de ningún propietario.

Lo malo es que somos todos propietarios nuevos y pagamos sobre nuestros porcentajes, mientras ellos solo pagan lo que corresponde a la portería.

¿Cómo debemos actuar los propietarios?

Karla.

(05/02/2009)

Estimada Karla:

Las construcciones antirreglamentarias pueden producir inmisiones en la esfera vivencial de otro u otros consorcistas. Así, la construcción de una marquesina publicitaria sobre la fachada del edificio y generalmente sobre la primera planta cercana a los balcones de las unidades del primer piso; puede generar la retención de agua, líquidos, papeles o basura que ocasionen molestias al propietario del piso coetáneo o superior a la bandeja publicitaria. Además, en los días de lluvia el ruido sobre estas construcciones, de plástico o metal, es notorio. 

Si la construcción es reglamentaria y ha sido autorizada, el beneficiario de ella deberá comprometerse a la periódica limpieza del sector. Si es antirreglamentaria, la situación se ve facilitada para el consorcio afectado pues podrá demandar por demolición de la construcción antirreglamentaria, y – a mayor abundamiento – con el objeto de evitar que la justicia alegue falta de perjuicio para ordenar la demolición, probar todas las molestias que la construcción antirreglamentaria ocasiona.

El cerramiento total o parcial de patios interiores del consorcio puede ocasionar molestias semejantes al consorcista que habita en el departamento superior. 

Las soluciones son similares a las vistas en el punto anterior. Este tipo de construcciones, aún autorizadas, no pueden impedir a los consorcistas de los pisos superiores la vista a plomo sobre la vía pública. 

De más está decir que los consorcistas afectados están en condiciones de iniciar acción por daños y perjuicios por el menor valor que tiene la propiedad a causa de la construcción realizada. 

El consorcio o los copropietarios afectados pueden accionar para hacer cesar las molestias que la situación ocasiona. En nuestra opinión, en el supuesto de construcciones antirreglamentarias que generalmente apoyan sobre partes comunes como medianeras o muros maestros, cualquier consorcista está legitimado para demandar judicialmente, aún el no directamente afectado. 

Similar situación proponemos para los supuestos de cambio de destino de alguna unidad. Son de aplicación las disposiciones del art. 2618 del Cód. Civil, con la diferencia de que los procesos en este ámbito tendrán el carácter de sumarísimos, y no sumario, como en las relaciones de vecindad en la propiedad vertical. 

El Art. 844 del Código Civil italiano contiene disposiciones similares a nuestro 2618, y así también prevé que el juez al aplicar la norma debe contemplar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad, y que deberá tener en cuenta la prioridad del uso. 

Saluda a Ud. muy atte.

Dr. Juan Antonio Costantino

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El Dr. Juan Antonio Costantino se desempeña como Profesor Titular de la cátedra "Derecho Procesal Civil" de la Facultad de Abogacía de la Universidad Nacional de Mar del Plata, es autor de varios libros de Propiedad Horizontal y de Derecho Procesal Civil y para cualquier consulta se le puede mandar un e-mail a phcostantino@arnet.com.ar

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