Rincón Solidario

Hay que hacer todo desde cero

Me mudé a un edificio recién construído y hay que hacer todo desde cero para conformar al consorcio. Como son pocas unidades queremos administrarlo entre los propietarios.

Quería consultar acerca de los requisitos, los pasos a seguir o la documentación necesaria para constituir el consorcio y tener todo en regla.

Cualquier comentario es de ayuda.

Desde ya muchas gracias.

Oscar

(03/03/2009)

Es muy dificultoso dar una respuesta a esta consulta sin conocer las características del edificio, su Reglamento de Copropiedad y Administración, la cantidad de unidades, si tiene o no ascensor, si tiene o no personal, etc.

Nos limitaremos entonces al supuesto de que este edificio no tenga designado administador en el propio Reglamento (cosa bastante infrecuente) y que, en suma, esté en condiciones de ser administrado en forma inmediata por uno o algunos de sus copropietarios.

En este caso, habrá pues que designar a la o las personas que se harán cargo de la administración. Para esto habrá que convocar en forma conjunta a todo el consorcio a una asamblea extraordinaria, cuyo único punto en el orden del día deberá ser, justamente, el de la designación del administrador. Es importante que la convocatoria esté correctamente redactada y que llegue a todas y cada una de las unidades del edificio, guardando constancia de la notificación.

Acto seguido habrá que contratar los servicios de un escribano, a los efectos de que a través de una escritura pública se deje constancia de todo lo actuado en dicha asamblea la cual, obvio es señalarlo, debe cumplir escrupulosamente con todo el procedimiento previsto en el Reglamento. La presencia de un escribano es siempre conveniente en estos casos; ya sea porque deba labrar el acta para mayor seguridad jurídica de la asamblea, ya sea para producir una escritura pública porque existe en el Reglamento una designación anterior que ha quedado sin efecto por renuncia, muerte o remoción.

Ejerciendo la representación del consorcio, el copropietario que resulte designado deberá adquirir un Libro de Actas y otro de Administración. El primero está destinado, como su nombre lo indica, a asentar una tras otra las actas de cada una de las asambleas (ordinarias o extraordinarias) que se vayan celebrando. El de Administración es el libro contable del consorcio, aquél donde en forma simple y sencilla se van asentando los ingresos (por expensas) y los egresos correspondientes. De modo tal, que en forma mensual cualquier copropietario pueda conocer el estado patrimonial del consorcio. Estos son los dos libros básicos de cualquier consorcio, ya sea de pocas o muchas unidades.

Cumplido el racaudo de la asamblea y de la escritura en la cual se haga constar su desarrollo y resoluciones, el administrador designado deberá concurrir al Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la ubicación jurisdiccional del edificio, a los efectos de rubricar ambos Libros, trámite  que no demora más de una semana. 

De este modo, e incorporando la escritura como foja 1 del Libro de Actas, se estará en condiciones de hacer funcional regularmente el consorcio, asentando en este libro las actas de las asambleas siguientes y en el de Administración los movimientos de dinero.

Resulta conveniente contar desde el comienzo con un Libro Registro de Propietarios, en el cual se asienten los datos generales del titular de cada una de las unidades, obteniendo los datos del título de propiedad. En caso de duda sobre la titularidad, conviene consultar al mismo escribano que se contrató para la escritura antes mencionada, dado que seguramente éste recabará estos datos con carácter previo al día de la asamblea. No sería de descartar que el escribano pida certificados de dominio al Registro para asegurarse que quiénes fueron convocados y están presentes para votar en la asamblea, sean los que efectivamente ostentan la titularidad dominal de cada una de las unidades. 

A medida que se vayan enajenando las unidades, habrá que mantener actualizado este libro, que resulta de gran utilidad para todo tipo de actuaciones administrativas del consorcio, no sólo para citar a asamblea.

Éstas son las pautas básicas para que el consorcio comience a funcionar en forma legalmente correcta. De todos modos, insisto en que siempre conviene una consulta al abogado de confianza o al escribano que se contrate para que las cosas se hagan correctamente desde un principio.

Respondiendo la consulta con los reparos anteriormente expresados, lo saludo cordialmente.-

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Es coordinador de la Comisión de Consorcios por Pequeñas Noticias que funciona en el CGPC Nº 7 y docente de Instituto de Capacitación Inmobiliario de la Cámara Inmobiliaria Argentina.  Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a maldonadovalthule@fibertel.com.ar  o al teléfono (15)4169-4574.

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