Rincón Solidario

Votar en las asambleas

Vivo en un departamento desde hace 2 años que compré por remate judicial.

La escritura está lista pero me falta firmarla y pagar el precio correspondiente.

Quisiera saber si en estas circunstancias puedo votar en las asambleas del consorcio.

Muchas gracias

Paola

(12/3/2009)

Estimada Paola:

Parto de la base de que, cuando Ud. se refiere a que le falta pagar el "precio correspondiente", lo está haciendo en realidad respecto de los gastos de escritura. Porque si se tratara del saldo del pecio de la subasta, otro sería el cantar. (En realidad, el "cantar" sería que Ud. no podría participar de las asambleas).

Si Ud. cuenta con:

a) la resolución del juez por la cual se aprobó el remate, plasmada en un Testimonio,

b) ha efectuado en el banco el depósito judicial del saldo del precio, que sumado a la seña, da el total del monto a erogar, y

c) el Juzgado ha dispuesto efectuar la tradición del departamento a su favor, a través de la toma de posesión del mismo,

aunque aún no haya escriturado está en condiciones de participar de las asambleas con derecho a deliberar y votar.

Esto es así porque, en términos legales, se ha "perfeccionado la venta judicial" (o, lo que es lo mismo, subasta o remate). Y este conjunto configura un instrumento público que, sin perjuicio de la posterior escrituración que le signifique obtener el llamado "título de propiedad" con constancia de inscripción en el Registro de la Propiedad, ya la habilita para ser considerada propietaria. Por excepción, pero propietaria a estos fines asamblearios.
Abonan esta opinión dos circuntancias:

a) también en forma excepcional, quien es adquirente por boleto de compraventa y aún no ha escriturado, está autorizado a participar activamente en las asambleas;

b) en todos los casos de adquisición por subasta pública, una vez que se otorga la posesión del departamento nace la obligación de comenzar a pagar las expensas mensualmente puestas al cobro por la administración, por lo que sería de notoria injusticia que quien ya paga expensas no pueda deliberar y votar.

Aún en forma excepcional, se estarían dando en este caso los dos requisitos que hacen a la regla general de la adquisición del dominio del departamento (que le confieren el carácter de propietaria y, por ende la habilitan para estar en la asamblea), a saber:

a) título suficiente: que es el acto jurídico válido para poder luego transmitir o constituir un derecho real (vender, hipotecar), aunque en este caso sea provisional o parcial dado que deberá completarse con la escritura pública;

b) modo suficiente: que es una expresión equivalente a la tradición, o sea la recepción del bien a través de la entrega de la posesión por parte del Juzgado.

Como Ud. verá, esta es una cuestión que tiene sus bemoles. Sin embargo, si Ud. cumple con los tres requisitos que le enumeré al principio (aprobación del remate, depósito del total del saldo de precio y posesión), así como tiene la obligación de pagar las expensas, tiene el derecho de participar de todas las asambleas con voz y voto.-

Con lo respondido le envío un saludo cordial.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Es coordinador de la Comisión de Consorcios por Pequeñas Noticias que funciona en el CGPC Nº 7 y docente de Instituto de Capacitación Inmobiliario de la Cámara Inmobiliaria Argentina.  Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a maldonadovalthule@fibertel.com.ar  o al teléfono (15)4169-4574.

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