Rincón Solidario

Consorcio en formación

¿Qué responsabilidad [civil o penal] le cabe al consorcio en formación?

Muchas gracias

Alicia

(17/04/2009)

Sra Alicia, supongo que su pregunta se encuentra apuntada a las responsabilidades de un preconsorcio o a un consorcio de hecho. Es decir, las que emergen antes de haberse constituido en consorcio (registración del reglamento de copropiedad). 

Una definición que establece la doctrina es que preconsorcio (antes del consorcio) es un órgano formado por la comunidad de adquierentes o adjudicatarios de unidades para someter a propiedad horizontal.

La doctrina establece que es una verdadera persona jurídica con capacidad de adquirir derechos y contraer obligaciones, lo importantes es diferenciar el comportamiento de esta persona jurídica en dos tiempos diferentes: 1) cuando todavía no está construído el edificio o durante su construcción, en este caso no existe similitud con la propiedad horizontal "las diversas contrataciones que efectúan los comuneros con constructores, arquitectos, gremios en general como para la adquisición de materiales, se rigen por principios del condominio, no se aplica aún el régimen de la propiedad horizontal" Gabas Manual teórico práctico de propiedad horizontal pág 42. 

En el primer caso, no hay consorcio solo condominio y en el segundo cuando el edificio está terminado con adquirentes con boleto y posesión, liquidándose expensas y pudiendo convocar a asambleas.-

En el segundo caso, si se puede hablar de un preconsorcio y se puede establecer una similitud con la Ley 13.512, ya que si el edificio se encuentra terminado se pude nombrar a un administrador, reunirse en asambleas, todo ello conforme el art. 9º de la ley 13.512 y todo acto que se realice en nombre de esta comunidad de intereses es válido para los adquirentes como para terceros : "Desde que la promesa de venta de un inmueble realizada bajo el régimen de la ley 13.512 y los compradores designan un representante legal y un administrador común, recibiendo la posesión de los departamentos adquiridos y contribuyendo a la administración del edificio, exite entre ellos y el vendedor una relación jurídica , que si bien no está contemplada por aquella ley, se rige por aplicacion analógica de sus disposiciones art.10 CNCIV Sala 9/5/56 LL 83-124.-"

"Excepcionalmente puede reconocerse al grupo de copropietarios que funcione orgánicamente y unitariamente con anterioridad a la formalización del reglamento de copropiedad, gobernado por las reglas de la ley 13.512 y atribuirle el carácter de sujeto de derecho en tanto se pruebe la existencia de una comunidad de intereses y la gestión promiscua de ellos por los asociados SCBA 10/8/71 ED 39-792 fallo 18.924"extraído de libro Derecho práctico de propiedad horizontal Dr. Alberto A. Gabaz pág 152/153.-"

Cuando el edificio esté por construirse, en construcción o finalizado y se ha llevado acabo bajo la ley 19.724 de prehorizontalidad, es decir que por escritura pública se ha hecho constar la voluntad de someter la construcción a la subdivisión y transferencia de dominio de unidades por el régimen de propiedad horizontal, el preconsorcio puede funcionar conforme el art. 9º de la ley 13.512 y los arts. 3 icn. e) 25 , 26 y 28 de la ley de prehorizontalidad.- Artículo 3.- Al otorgarse la escritura de afectación, el propietario del inmueble debe entregar al escribano la siguiente documentación que se agregará a aquélla:e) Proyecto de reglamento de copropiedad y administración.-

Artículo 25.- Terminada la construcción y aunque no medie tradición, el propietario convocará a los adquirentes con contratos debidamente registrados a una asamblea dentro de los treinta (30) días de concluida aquélla, a fin de designar administrador provisorio, el que será elegido por simple mayoría. La mayoría se determinará según los porcentuales asignados a las respectivas unidades en el proyecto de subdivisión.Artículo 26.- Las expensas comunes se distribuirán de acuerdo con los porcentuales establecidos en el proyecto de reglamento de copropiedad y administración.

Artículo 26.- Las expensas comunes se distribuirán de acuerdo con los porcentuales establecidos en el proyecto de reglamento de copropiedad y administración.

Artículo 28.- Mientras no se constituya definitivamente el consorcio, se aplicarán en cuanto sean compatibles, las disposiciones del proyecto de reglamento de copropiedad y administración previsto en el artículo 3º, inciso e).

NO es consorcio pero sí contrae obligaciones y adquiere derechos. Es una persona de derecho , puede demandar y ser demandado.-

Obligaciones del preconsorcio frente a sus integrantes : Todas las resoluciones que emanen de la asamblea para regir al edificio son válidas para los integrantes.-

Si el edificio se encuentra habitado genera gastos que son liquidados por expensas, y debe contar con un representante legal o administrador, puede ejecutar expensas de propietarios morosos, contratar personal y convocar y realizar asambleas.-

"Desde que las promesas de venta se suscribieron, las partes y los demás adquirentes se realizaron bajo el régimen de propiedad horizontal y con el fin de constituir un consorcio aún no concretado, no cabe duda que existe una relación jurídica nacida de una comunidad de derechos e intereses que crea entre los comuneros oblgaciones recíprocas , similares a los que apercen regulados por la ley 13.512. Esta circunstancia justifica la aplicación analógica de dicha ley, de acuerdo con lo prescripto por el art. 16 CC. CNCiv Saal E. 5/7/79 C -473 (Alberto Gabaz Dercho práctico de Propiedad Horizontal pág 160/161"

Obligaciones del preconsorcio frente a terceros: Si nos encontramos en el caso que la construcción se ha sometido a la ley 19.724 , tal como indicamos precedentemente se puede asimilar a la figura establecida por la ley 13.512, ya que existe escritura de afectación, proyecto de reglamento inscripto, existe un ente, tiene un nombre un domicilio, un patrimonio, un administrador y funcionan las asambleas.-

Obligaciones extracontractuales : Tanto en el preconsorcio o consorcio de hecho, como en el caso de consorcio de adquirentes con boleto y posesión, con reglamento sancionado pero no inscripto no responden por acción de daños extracontractuales, debe dirigirse las acciones a los dueños del terreno o a la empresa constructora según sea el caso.-"...El comprador de un inmueble por el régimen de la ley 13.512 que sólo tiene boleto y psoesión pero no escritura traslativa de dominio, no es propietario ni guardián de la cosa común, por lo atento no responde fernte a terceros por daños y perjuicios derivados del riesgo o vicio de la cosa común según el art. 113 C.C. CNCivSala A 6/2/76 LL 1976 B-343"

Todo ello radica en que aún con reglamento pero sin inscripción, éste solo opera entre los propietarios, es decir regirá sus derechos y obligaciones entre éstos, pero es irrelevante frente a terceros.-

Atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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