Alquilar la portería y autoadministrarse

Buenas tardes, tengo el agrado de dirigirme a Ud. a fin de consultarle lo siguiente:

1.- Se trata de un edificio de 11 departamentos cuyo consorcio pregunta si pueden alquilar la portería para obtener recursos para los gastos de conservación, etc.

2.- ¿Puede ese consorcio ser administrado por un copropietario que vive en el edificio y no percibir honorarios?

Espero su respuesta. 

Muchas gracias.

Mariana 

(22/5/2009)

Estimada Mariana:

Respondo a sus consultas en el orden por Ud. solicitado:

1) Con relación a su primer consulta le informo que el convenio 378/ 04 dispone en su art. 7 que cuando un edificio tiene más de 25 unidades está obligado a tener un encargado permanente con vivienda. En este caso el edificio tiene 11 departamentos por lo que en principio se debiera entender que está facultado para alquilar la unidad. No obstante ello, resulta de interés la transcripción de los dichos del Secretario Gremial del SUTERH en una entrevista que hizo este mismo diario Pequeñas Noticias en su Boletín de fecha 23 de mayo 2007 y que transcribo a continuación:

"... El Sr. Osvaldo Bacigalupo, secretario gremial del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH), el pasado 13 de marzo nos recibió en su oficina de la calle Sarmiento y respondió varias consultas de los lectores de Pequeñas Noticias ¿Vivienda: de dónde surge la obligatoriedad de tener un encargado CON vivienda? Ahora hay muchos edificios que han decidido alquilar la unidad de portería y tomar trabajadores sin vivienda ¿se puede?

Si el edificio tiene 25 unidades o más el encargado tiene que ser permanente y si el edificio tiene unidad de portería se la tienen que dar, corre de manera paralela. Con respecto al alquiler de la portería, yo entiendo que no se puede hacer. Primero porque no es una unidad funcional por lo tanto no puede usufructuarse, podrían usarlo para guardar cosas, pero no usufructuar. Si quieren hacerlo tienen que hacer una asamblea; si la vendieron tienen que darle un porcentual con lo cual los metros comunes se achican y los metros propios se agrandan. Hacer eso es más caro que comprar un departamento. Para alquilar la portería se debe hacer exactamente lo mismo porque no es una unidad funcional...."

Es así entonces que dado la compleja situación que hoy viven los consorcios aconsejo, a fin de prevenir futuros juicios, reformar el Reglamento de Copropiedad, cambiando el destino de la unidad en cuestión, alquiler y/o venta.

2) En cuanto a la segunda no hay impedimento legal alguno para que el administrador sea un copropietario del edificio, ni que lo haga en forma gratuita.

No obstante, sugiero que no sólo la designación sino también la gratuidad del servicio quede asentada en el Libro de Actas de Asambleas.

Para concluir, le hago saber que no puedo garantizar que las situaciones planteadas no sean objeto de reclamo alguno, ya sea por la entidad sindical o por el copropietario que efectúa el servicio, pero sí entiendo que con el cumplimiento de los recaudos señalados el consorcio queda legalmente amparado.

Cordialmente

María Cristina Carrera

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La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.