Rincón Solidario

Revisar los comprobantes de gastos

Buenas tardes

Quisera saber si hay algún impedimento legal si uno como miembro del Consejo de administración quisiera revisar los comprobantes de gastos antes de que el administrador emita las expensas de dicho mes.

Desde ya muchas gracias

Monica

(30/5/2009)

Estimada Mónica:

El Consejo no representa legalmente ni al consorcio ni a los propietarios, no pudiendo en consecuencia peticionar en nombre de éstos ante terceros; puede brindar sugerencias que pueden ser o no aceptadas por el administrador. Su creación se debió a una necesidad.

El Consejo de Administración es un órgano colegiado que en muchos casos se ha incorporado al Reglamento de Copropiedad. Ni la Ley 13.512 ni su decreto reglamentario han contemplado a este instituto, reconociendo sólo dos órganos en el consorcio: la asamblea de propietarios y el administrador. El paso de los años hizo que se fuera reconociendo tácitamente la existencia de comisiones reducidas de copropietarios que tuvieron por finalidad servir de intermediarios entre la administración y el resto del consorcio. Tendientes a controlar y vigilar el desempeño y desenvolvimiento de la administración, su creación obedece a la necesidad de un órgano dinámico que pueda aconsejar, opinar o dar su parecer sobre cuestiones de interés común, sin perjuicio de su principal función de controlar a la Administración. 

"El consejo de administración de un consorcio de propietarios es un organismo de control de la gestión de la administración que no delibera ni asume la ejecución de las decisiones asamblearias, por lo cual resulta inapropiado endilgarle las funciones de la asamblea o el administrador. CNCiv Sala M Fararn de Palcin Gloria c/Cons de Prop Suarez 724 LL 1997 D , 178"

La distinción entre el administrador y el consejo de administración debe ser muy clara: el administrador es el representante legal del consorcio y sus resoluciones obligan, en cambio el consejo de administración es un órgano de control y vigilancia, asesora y recomienda pero no resuelve. La diferencia clara es que el administrador tiene derecho a ser remunerado por su función, no así el consejo de administración cuya función es gratuita. 

Hoy, podemos apreciar verdaderas irregularidades que tienen que ver con la superposición de ambas funciones, de manera tal: o se es administrador o se es consejo de administración. 

Las funciones del consejo de administración son: controlar libros y documentación del consorcio, proponer trabajos, obtener presupuestos, vigilar el cumplimiento de la ley y el Reglamento de Copropiedad, ser intermediario entre la administración y los consorcistas, solicitar la asamblea (no convocar), vigilar el cumplimiento de las tareas por parte del encargado y demás personal del edificio, examinar las rendiciones de cuentas y balances anuales y toda otra facultad que posee cada propietario. 

Como órgano colegiado debe funcionar de tal manera. Por ello sus decisiones deben ser producto de la liberación de sus componentes y resolver por mayoría. Individualmente sus miembros no pueden peticionar ni invocar que actúan como consejo de administración. Manteniendo sí sus derechos y obligaciones como todo copropietario. 

Para dejar reflejadas las voluntades del consejo es conveniente llevar un libro de actas donde asentar sus deliberaciones y resoluciones como medio eficaz de justificar y probar su verdadera voluntad.

En este sentido, contestando a su pregunta el consejo tiene los mismos derechos y obligaciones que cualquier propietario, si la asmblea le ha dado esa facultad debe verificar mensualmente el detalle de los gastos y debe cumplir con dicho mandato sino se estarían extralimitando de sus funciones. Recuerde nuevamente que quien debe liquidar las expensas es el administrador y  todos los propietarios deben controlar las mismas, no entiendo el porqué el consejo deba revisar antes los gastos, dicha circunstancia me da que pensar que no existe confianza hacia el administrador y si es así deben solicitar una asamblea para tratar sobre ese punto y proceder a su remoción.

Atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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