Rincón Solidario

Hay una filtración en la rejilla del baño

Ante todo quiero felicitarlos por el sitio que es de gran ayuda.

Mi consulta es que tengo una filtración en la rejilla del baño de mi departamento que afecta al baño del departamento de abajo. Hay una disputa de quién lo debe pagar.

El reglamento del edificio dice que toda reparación de ramales de cañerías en el perímetro de cada departamento será soportada por el respectivo propietario y el arreglo de cañerías maestras en los departamentos, en las partes que se hallan embutidas en paredes, pisos y entrepisos, serán por cuenta y cargo del consorcio de propietarios, salvo que se comprobara culpa o negligencia de algunos de los propietarios.

Me gustaría que me ayuden a solucionar este conflicto.

Desde ya muchas gracias

Atte.

Daniel

(3/6/2009)

Estimado lector Daniel:

Quizás, estos son los temas más conflictivos y difíciles de determinar en un consorcio de propiedad horizontal.

Son los reglamentos de copropiedad y administración los que delimitan cuáles conductos son de carácter común y cuáles de propiedad exclusiva de los titulares de cada unidad funcional.

Al parecer, conforme lo expresado por el reglamento que gobierna su edificio sería Ud. el responsable de reparar el daño. 

Se ha dicho, que a partir de la conexión de la columna hasta el servicio sanitario, siempre que los caños pasen por partes comunes (muros que dividen entre sí a unidades funcionales, muros que dividen pasillos de unidades funcionales, sótanos, terrazas y todo lo establecido en la descripción hecha en el art. 2º de la ley 13.512, aunque sin carácter taxativo) se considera que la reparación estará a cargo del consorcio, mientras que si la conexión sanitaria se aloja en una pared interna de la unidad (vgr. depósitos de agua para inodoros; etc.) el arreglo y su consecuente erogación debe asumirla el titular de la unidad en la que se generó el desperfecto. Este es el criterio tradicional y generalmente aceptado por nuestros tribunales.

Cuando el RCA establece que las cañerías son siempre comunes en todo su recorrido, la regla no ofrece dudas. Distinto es el caso cuando el estatuto ofrece una distinción. De este modo, se encuentran reglamentos cuya redacción fija que los conductos principales se consideran comunes, por lo que la reparación de aquellos otros que se encuentran dentro del perímetro de cada unidad quedarían a cargo de cada uno de los propietarios.

Asimismo, en dichos supuestos le serían imputables al consorcio, también los daños que se produjeren en conductos empotrados en tabiques divisorios entre unidades o en muros que separen unidades de espacios comunes o del exterior.

Ello porque dichos muros y tabiques son de propiedad común y además lo son los objetos que se encontraren embutidos en su interior por su accesoriedad respecto del elemento en el cual se encuentran.

La doctrina ha dicho (Orfila, B.A., Consorcios, 2ª ed., pg. 396/7, Errepar, Bs.As., 2006) que "en los casos en los que los reglamentos distinguen entre conductos principales y secundarios, todas aquellas cañerías que trasladaren los fluídos entre los distintos artefactos de cada departamento, y cuya utilización sólo aprovechare al propietario de éste, serían de propiedad 'exclusiva' y, en consecuencia, su mantenimiento y conservación, así como las eventuales consecuencias de su deterioro, estarían a cargo del respectivo propietario". Y continúa ejemplificando: "El caso de los desagües se encuentra excluído del ámbito de la responsabilidad fde cada propietario, por cuánto siempre se hallan bajo el piso de la unidad (plano horizontal que separa a ésta de la del piso inferior)".

De cualquier manera, todo lo arriba expresado queda supeditado a un profundo estudio in situ y a la interconsulta entre diversos profesionales (ingenieros, arquitectos; plomeros especializados).

Lo que si es claro, que con respecto a otras instalaciones de servicios centrales como son las cañerías de calefacción, agua caliente o fría, refrigeración; etc- el carácter común depende además del servicio general o particular que estos elementos presten a la construcción.

La extensión del dominio común sobre estas partes del edificio, teóricamente, se extiende desde el punto de separación de los caños o conductos de las cañerías generales hacia las respectivas unidades. En la práctica, se trata de un tema que queda en una buena parte de los casos librado al reglamento de copropiedad. Por lo que a partir de que esos caños o conductos emergen en las unidades comienza la responsabilidad del consorcista individual.

Todo esto surge del principio general de la obligación de reparar los perjuicios originados o producidos por las cosas es a cargo de su dueño.

Así el art.8º de la ley de PH regula que "Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad comodidad y decoro. {…} Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados....". Y en lo que concierne a las partes privativas, señala el art. 5º de dicha ley expresa: "Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento…".

Ha sostenido la jurisprudencia que "Del juego armónico de los arts. 3º ("Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás. El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcional al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal. Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan") y 8º de la ley 13.512 y dado que las cañerías y desagües del edificio constituyen cosas comunes , cuyo mantenimiento en buen estado de reparación y manutención corresponde al consorcio, al producirse filtraciones u obstrucciones con motivo de las deficiencias de éstas, la responsabilidad del aquél queda configurada (art. 1113, segunda parte del Código Civil). Si bien la limpieza de los sectores comunes de uso exclusivo, debe realizarse desde el interior de las unidades, esta circunstancia no releva ni disminuye la obligación a cargo del consorcio, ya que este órgano debe velar por la seguridad del inmueble" (cfr. Autos "Calabrese, Osvaldo Antonio c/ Consorcio de Propietarios Yatay 290/92 s/ Daños y Perjuicios", elDial AE1F9C, sum. 16.256 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil-Boletín Nº 3/2005, CNac.Civ., Sala G del 17/07/2002, expte. G 333241).

En ese sentido, Elena I. Highton (en Responsabilidad Civil: administradores, consorcios, consorcistas, vecinos, pg. 19, Ad-Hoc, Bs.As., 1986) manifiesta que la presunción se dirige a que todo gasto de reparación de las cosas comunes o de deterioros producidos por éstas se paga en común, salvo que se haya dispuesto lo contrario o que haya dolo o negligencia de un consorcista.

Por su parte, conforme el criterio adoptado por la Suprema Corte de Buenos Aires, la mayoría del alto tribunal decidió que si el reglamento de copropiedad indica cañerías, son comunes hasta que se encuentran "al descubierto", debe considerarse propia la cañería "descubierta" en el departamento por la existencia de una llave de paso en dicha área. La minoría, por su parte, sostuvo, que es común la cañería que no se encuentra "descubierta" en la unidad aunque se hallare ubicada dentro del ámbito de ésta (LL.1990-E-305). Es dable decir que me inclino por este último criterio.

Esperando haber podido satisfacer su inquietud, lo saluda con distinguida consideración.

Jorge Resqui Pizarro 

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.

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