Rincón Solidario

Es un consorcio muy chico

Sr. García de Rivas:

¿Cómo tengo que proceder como administradora si los consorcistas no quieren cumplir con la Ley 257?.

Es un consorcio muy chico de gente mayor, con escasos recursos.

Cuando renueve la matrícula ¿qué sanción me van a dar?.

¿Cómo puedo resolver este caso?

Gracias por su atención.

Saluda atte 

Rosa

(17/06/09)

Sra Rosa: 

La respuesta a su pregunta la voy a desdoblar para que ud. pueda comprenderla ya que frente a este incumplimiento de la Ley 257 por parte de los consorcistas podrían existir por lo menos dos tipos de responsabilidades. 

La primera es la responsabilidad del consorcio frente al cumplimiento de la leyes. Es sabido que después de muchas discusiones doctrinarias a partir de la reforma que hiciera la Ley 17.711 al Código Civil respecto del art. 33 apartado 2do. inc. 2do, el consorcio posee el carácter de sujeto de derecho, entendiéndose que es un ente diferente dotado de personalidad, distinto de los copropietarios que lo componen. En razón a ello, es este ente el que debe cumplir con todo lo normado por la leyes vigentes. La ley 257 intima a los propietarios de inmuebles a presentar la certificación del estado correcto de las fachadas y sus partes componentes: balcones, ménsulas, carteles, cornisas, cerramientos, barandas, entre otras. Las presentaciones tienen plazo de vencimiento según la antigüedad del inmueble. No existen dudas que dicha obligación está a cargo del consorcio.

Con el objeto que este ente consorcio pueda satisfacer sus intereses y necesidades comunes, la Ley 13.512 impone un sistema de administración conforme lo normado por el art. 9º Ley 13.512, estableciéndose un vínculo entre el administrador designado y el consorcio regido por las reglas del mandato at. 1869 y sgtes del Código Civil.-

Entre las obligaciones que tiene un administrador se pueden dividir en: "obligaciones de medio " y "obligaciones de resultado". Las primeras se refieren al cumplimiento por parte del administrador haciendo todo lo posible para el logro del resultado buscado . O sea que el resultado no se encuentra dentro del objeto de la obligación y en su caso deberá demostrar que de su parte puso la adecuada diligencia requerida liberándose de la responsabilidad.

Las otras son aquellas en las cuales el deudor debe cumplir con el resultado buscado.- 

Una buena gestión de un administrador es hacer todo lo posible para que sea su gestión eficaz cumpliendo con la totalidad de las leyes que regulan el funcionamiento de la propiedad horizontal para evitar perjuicios. 

La doctrina ha establecido que las obligaciones de resultado son las que específicamente se encuentran establecidas por la ley de propiedad horizontal, su decreto reglamentario, el reglamento de copropiedad y las imposiciones o acuerdos puestos a su cargo en las asamblea de copropietarios (contratación de seguros, rubricación de libro de actas, realizar los aportes previsionales, certificr la deudas comunes, convocar a asambleas ordinarias son todas obligaciones de resultado). Se exime de responsabilidad el administrador que advierte en una asamblea que carece de los fondos para afrontar la erogaciones del consorcio, no pudiéndose imputarle los intereses o multas que derivaren y que deba afrontar el consorcio por el no pago de sueldos y cargas sociales del encargado.

El resto de las obligaciones son consideradas de medio. Entre éstas estaría el cumplimiento de la Ley 257. El administrador para deslindar su responsabilidad, y no pudiendo ir en contra de la voluntad de su mandante, -es decir, encarando manu militari su cumplimiento- debería convocar a una asamblea con el punto del orden el día que fuera el tratamiento de la ley 257. Dejar asentado en actas que es de cumplimiento obligatorio, que así lo explica el administrador para que no quede ninguna duda a los propietarios de los riesgos a que se exponen. 

Como administadora deberá dejar expresado en el acta que arbitró todos los medios que estaban a su alcance para tratar de conseguir que los propietarios acerquen los fondos para poder realizar de ser necesario la obra requerida, ya que de otra forma el consorcio se podrá ver expuesto a multas y futuros juicios en caso de desprendimiento de mamposterías o balcones en mal estado. Y que en el caso que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires impusieran multas no serán de responsabilidad del administrador por no haber advertido dicha circunstancia. 

Asimismo, éste no será responsable por cualquier daño que el consorcio produzca sobre propietarios, terceros y/o bienes.

Para el momento oportuno que deba renovar su matrícula deberá iniciar un expediente con la copia del acta en donde se resuelve por parte del consorcio no cumplir con la Ley 257.

Espero haber respondido a su consulta.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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