Rincón Solidario

Calefones en los baños

Estoy administrando un consorcio donde existen departamentos que poseen calefones en los baños. Ya les comuniqué a los propietarios la inviabilidad de esa instalación pero aún no tuve respuesta positiva.

Según el Reglamento, las cañerías de gas son propiedad común hasta las conexiones de las instalaciones particulares.

¿Hasta dónde llega mi responsabilidad como administrador? ¿Y la del consorcio? 

¿Cómo puedo velar por la seguridad del edificio, sin facultades para obligar al propietario? 

Gracias.

Guido

(18/6/2009)

Estimado Sr. Guido: 

Conforme lo que ud. refiere es muy fácil de determinar qué es lo común y lo propio ya que el mismo reglamento así lo norma, y de allí se desprenden las responsabilidades tanto para el consorcio como para los copropietarios en forma particular.

 El consorcio debe velar por el buen funcionamiento de los caños que llevan el fluído, en este caso, el gas hasta la llave de paso. El mantenimiento de la instalación interna que llega hasta los artefactos, en este caso el calefón, corresponde y es responsabilidad del propietario . Debo destacar que antiguamente no existía ninguna disposición que prohibiera la instalación de calefones en los baños, cuestión que trajo muchos problemas e incluso muertes por mala combustión de los gases y además por cuestiones de dinero y desconocimiento de la nueva normativa conspiró para que los propietarios sean renuentes y negligentes para hacer el cambio de lugar que determina el organismo.-

Hoy, existe todo una nueva legislación que exige metrogas a los usuarios que es la de colocar aparatos seguros y en los lugares en donde éstos puedan estar debidamente ventilados.  El calefón es uno de los artefactos que consume mayor cantidad de oxígeno en su proceso de combustión. Todo calefón debe poseer un conducto de evacuación a los 4 vientos, que seguramente los aparatos en cuestión no lo poseen. 

La responsabilidad del consorcio y de su representante legal, el administrador, en relación a los peligros que encierra las inadecuadas instalaciones de calefones, es la de advertir e intimar fehacientemente a que cumplan con la normativa vigente, en atención que dicha actitud está poniendo en riesgo a todo el resto del edificio. El administrador tiene facultades de ingresar en la unidad funcional para constatar la ubicación del calefón, se puede labrar un acta con un escribano y hacerlo responsable de cualquier daño que le pudiere ocasionar al consorcio por su negligente actitud.

Una vez documentada esta circunstancia, haría un llamado a una asamblea a los fines de poder explicar al consorcio los pasos seguidos ya que no se puede violentar la voluntad del propietario.-

Se podría tratar de hacer algún tipo de negociación con los mismos, incluso se puede intentar solicitar una mediación comunitaria que es totalmente gratuita . El consorcio podría encarar la obra del cambio de lugar y que luego fuera descontada en expensas por gastos particulares, por que a lo mejor es un problema de dinero y siempre es preferible, en caso de existir el riesgo que ud. describe que lo asuma el consorcio en principio y que sea cargado en la cuenta particular del propietario en cuotas. 

Y por último, el administrador como cualquier otro propietario puede hacer una denuncia a metrogas sobre la incorrecta instalación de los calefones en las unidades que así, aún después de haberlos intimado, persistan en la negligencia de no ajustarse a la normativa vigente.-

Sr. Guido lamentablemente variadas son las razones que esgrimen algunos habitantes de propiedad horizontal para estar al margen de la ley, pero siguiendo estos lineamientos ud. podrá salvaguardar su responsabilidad y la de su representado, el consorcio.- 

Espero haber contestado a su pregunta.-

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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